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Vermieterclub / blog

Wem nutzt der Mietendeckel?

Mietendeckel
30. März, 2020

Wem nutzt der Mietendeckel?

Das Gesetz sieht einen Mietenstopp vor und darüber hinaus ab dem 23.11.2020 eine Mietreduzierung. Wie gestaltet sich diese Mietreduzierung?

Die Berechnung der Miete, die ab dem 23.11.2020 vom Vermieter verlangt werden kann, berechnet sich wie folgt:

1. Tabellenwert gemäß § 6 – siehe unten- die Einordnung erfolgt ausschließlich anhand der Merkmale „erstmalige Bezugsfertigkeit“, Sammelheizung und Bad

2. Von diesem Tabellenwert ist ein Zu- bzw. Abschlag für die Wohnlage zu berücksichtigen. Bei einfacher Wohnlage ist ein Abschlag von 0,28 €, bei mittlerer Wohnlage ein Abschlag von 0,09 € und bei guter Wohnlage ein Zuschlag von 0,74 € zu machen.

3. Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich der Wert nach 1. um 10 Prozent

4. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert nach 1. um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist: 

  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, 
  • Einbauküche, 
  • hochwertige Sanitärausstattung, 
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, 
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a). 

5. Die Obergrenzen nach Ziffer 1 erhöhen sich um 1 Euro wenn eine Modernisierungsmieterhöhung erfolgt, nach durchgeführter Modernisierung

  • auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung, 
  • zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches, 
  • zur Nutzung erneuerbarer Energien, 
  • zur energetischen Fenstererneuerung, 
  • zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung, 
  • zum Aufzugsanbau oder 
  • zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau 

Auch im Falle mehrfacher Modernisierung im Geltungszeitraum dieses Gesetzes wird die Obergrenze nicht über 1 Euro hinaus erhöht.

6. In bestehenden Mietverhältnissen wird zu dem sich aus den Punkten 1. bis 5. ergebenen Wert ein Betrag von 20 % hinzu gerechnet – dieser Wert ist dann der maximale Betrag, den ein Vermieter in einem bereits vor dem 23.02.2020 bestehenden Mietverhältnis entgegen nehmen darf

Nummer Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter

1. bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad                 6,45 Euro 

2. bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad                 5,00 Euro 

3. bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad                 3,92 Euro 

4. 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad         6,27 Euro 

5. 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad         5,22 Euro 

6. 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro 

7. 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad         6,08 Euro 

8. 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad         5,62 Euro 

9. 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad         5,95 Euro 

10. 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad         6,04 Euro 

11. 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad         8,13 Euro 

12. 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad         9,80 Euro 

Wie sieht dies konkret in dem folgenden Beispiel aus:

Beispiel A)

- 200 Quadratmeter große Altbauwohnung am Kurfürstendamm in mittlerer Wohnlage

- Altbau aus dem Jahr 1900 

- Aufzug, jedoch nicht schwellenlos von der Wohnung erreichbar

- keine Einbauküche

- Badezimmer mit normaler Ausstattung

- Zentralheizung

- Energieverbrauch pro Quadratmeter und Jahr mehr als 120 kWh

- Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen

- Flügeltüren mit Bleiverglasung

- 4 Meter hohe Räume

- Kamin

- Intarsienparkett

- Decken mit Stuckelementen

- 2 Balkone

- 1 Loggia

- eine Modernisierung im Sinne des Mietendeckels ist nicht erfolgt

- aktuelle Miete 16,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter

- gesamte Miete aktuell 3.200 Euro nettokalt 

- die Mieter zahlen seit 8 Jahren die Nettokaltmiete von 3.200 Euro

ab dem 23.11.2020 darf der Vermieter folgende Miete nehmen

- 6,45 Euro pro Quadratmeter (Tabellenwert Zeile 1)

- Abschlag für mittlere Wohnlage 0,09 €

- Zuzüglich 20 % gemäß § 4 Mietendeckel – 1,27 Euro pro Quadratmeter

- 6,45 Euro – 0,09 € + 1,27 Euro = 7,63 Euro

- Miete gesamt bei 200 Quadratmeter 1.526 Euro

- der Vermieter darf ab dem 23.11.2020 keine Miete nehmen, die oberhalb von 1.526 Euro nettokalt liegt

Monatliche Ersparnis für die Mieter A) 2.074 Euro Nettokaltmiete.

Die Mieter haben sich die Nettokaltmiete von 3.200 Euro seit 8 Jahren geleistet und konnten sich diese Miete leisten. Eine höhere Miete wäre nicht möglich gewesen. Die Mieter können sich zukünftig eine 420 Quadratmeter große Wohnung leisten ohne zukünftig mehr für die Miete ausgeben zu müssen (420 Quadratmeter x 7,63 Euro = 3.204,60 Euro). Oder die Mieter sparen zukünftig 2.074 Euro im Monat, d.h. mehr als 50 % ihrer bisherigen Miete oder einen Betrag im Jahr von 24.888 Euro. 

Beispiel B)

- 80 Quadratmeter große Wohnung in Spandau in einfacher Wohnlage

- Baujahr des Hauses 1975

- Aufzug, jedoch nicht schwellenlos von der Wohnung erreichbar

- keine Einbauküche

- Badezimmer mit normaler Ausstattung

- Zentralheizung

- Energieverbrauch pro Quadratmeter und Jahr mehr als 120 kWh

- Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen

- 2,40 hohe Räume

- Teppichboden und Fliesen

- kein Balkon

- eine Modernisierung im Sinne des Mietendeckels ist nicht erfolgt 

- aktuelle Miete 6,80 Euro nettokalt pro Quadratmeter

- gesamte Miete aktuell 544 nettokalt 

- die Mieter zahlen seit 8 Jahren die Nettokaltmiete von 544 Euro

ab dem 23.11.2020 darf der Vermieter folgende Miete nehmen

- 6,04 Euro pro Quadratmeter (Tabellenwert Zeile 1)

- Abschlag für einfache Wohnlage von 0,28 Euro

- Zuzüglich 20 % gemäß § 4 Mietendeckel – 1,15 Euro pro Quadratmeter

- 6,04 Euro – 0,28 Euro + 1,15 Euro = 6,91 Euro

- Miete gesamt bei 80 Quadratmeter 552,80 Euro

- der Vermieter darf ab dem 23.11.2020 keine Miete nehmen, die oberhalb von 552,80 Euro nettokalt liegt

Monatliche Ersparnis für die Mieter B) 0,00 Euro Nettokaltmiete.

Die Mieter haben sich die Nettokaltmiete von 544 Euro seit 8 Jahren geleistet und konnten sich diese Miete leisten. Eine höhere Miete wäre nicht möglich gewesen. Ein Umzug für die Mieter in eine Wohnung, die dem bisherigen Budget von 544 Euro entspricht, ist schwierig, da das Angebot für solche Wohnung gering ist.

Beim Vergleich von A) und B) fällt auf, dass sich die Situation für gutverdienende Mieter, die bereits eine Wohnung haben, verbessert hat. Für Mieter mit einem geringen monatlichen Budget hat sich keine Änderung ihrer Situation durch den Mietendeckel ergeben.

Weitere Informationen und Dokumente zum Mietendeckel finden Sie hier.

FAQs

Das Leistungsspektrum des Vermieterclubs reicht von der Hilfestellung bei Unsicherheiten mit der aktuellen Rechtslage bis hin zur anerkannten Interessensvertretung bei den Schaltstellen der Politik. Natürlich bringt ein Wandel in der Immobilienwelt auch Risiken mit sich – deshalb ist es unser Bestreben, diese kalkulierbar und beherrschbar zu machen.
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Es ist ein breiter Personen- und Interessenskreis, der sich in unserer Gemeinschaft zuhause bzw. sich durch uns optimal vertreten fühlt. Dazu gehören Immobilieneigentümer, Immobilienvermieter und Partner, die unsere Werte und Ambitionen teilen und unsere Stimme noch bedeutender machen.
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