Die Wohnungsnot in Deutschlands Großstädten verschärft sich. Eigentlich müsste mit Hochdruck neu gebaut werden. Doch aktuelle Baubedingungen sorgen für das bundesweite Stagnieren von Neubauprojekten.  Laut einer Umfrage von des Beratungsunternehmens Connekt stehen 70% der Neubauprojekte auf der Kippe. Ein Viertel der befragten Unternehmen geben an, dass unter aktuellen Bedingungen mittelfristig keine neuen Projekte mehr begonnen werden können. Selbst Vonovia verkündete, keine neuen Bauprojekte mehr zu beginnen, bis die Rahmenbedingungen es wieder zulassen würden. Sie werden lediglich bestehende Projekte zu Ende bringen. Aber was sind die Gründe dafür, dass selbst das führende Wohnungsunternehmen Deutschlands derzeit keine Investitionen in den Neubau tätigt?

Bauen wird gerade aus mehreren Gründen teurer. Zum einen sind die Preise von Baustoffen durch die Inflation stark gestiegen. Hinzu kommt der Fachkräftemangel, welcher mittlerweile in allen Bereichen des Bauens zum Problem wird. Mehr als die Hälfte der Bauunternehmen kann laut dem DIHK-Report Fachkräfte 2022 Stellen nicht besetzten. Insgesamt fehlen laut Schätzungen deutschlandweit etwa 200.000 Fachkräfte.

Immer strengere Bauvorschriften zum Klimaschutz und die steigenden Energiepreise durch Russlands Angriffskrieg kommen ebenfalls beschwerend hinzu. Nicht nur, dass sie die Kosten des Bauens in die Höhe treiben. Sie erzeugen außerdem eine Notwendigkeit, alte Wohnungen zu sanieren, um sie energieeffizienter zu machen. Das sorgt dafür, dass immer mehr Geld in die Modernisierung alter Objekte fließt. Dieses Geld fehlt dann oft, wenn es um die Schaffung von neuem Wohnraum geht. Klimaschutz sollte in der Immobilienbranche eine große Rolle spielen. Immerhin macht der Wohnsektor etwa ein Viertel der deutschen CO2-Emissionen aus. Das momentane Vorgehen verschärft allerdings das Problem der Wohnungsnot. Um beide Probleme gleichzeitig anzugehen, braucht es deutlich mehr Förderung. 

Auch steigende Zinsen senken die Attraktivität von Investitionen im Wohnungsmarkt. Vor einem Jahr (März 2022), zahlte man auf einen Baukredit mit 10 Jahren Zinsbindung etwa 1,5% Zinsen. Für denselben Kredit zahlt man heute, also ein Jahr später 3,5%. Tendenz steigend. 

Eigentlich hatte sich die Ampel vorgenommen, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Davon 100.000 Sozialwohnungen. Hierfür wurde sogar erstmalig seit 1998 ein eigenes Ministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen geschaffen (folgend BMWSB). Das Vorhaben wird mit einer Milliarde Euro pro Jahr gefördert.

Doch bereits in ihrem ersten Jahr verfehlte die Ampel ihr Ziel. Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft wurden 2022 gerade einmal 290.000 neue Wohnungen gebaut. Laut Prognosen wird diese Zahl 2023 sogar auf 200.000 Wohnungen sinken. Hiermit würde die Ampel ihr Ziel dieses Jahr um ganze 50% verfehlen. Die Bundesministerin des BMWSB, Klara Geywitz, betont, dass noch viel getan werden müsse. Man dürfe nicht aufhören, bis Bedingungen geschaffen wurden, unter denen die 400.000 Wohnungen pro Jahr realisierbar sind. 

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (folgend GdW) gibt in seiner Jahrespressekonferenz 2022 an, es sei nicht länger möglich, rentabel zu bauen und gleichzeitig erschwingliche Mieten zu verlangen. Die Daten zeigen, dass Mitte 2021 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,62€ pro Quadratmeter erforderlich war, um eine Rendite von 3,5% zu erzielen. Bis Mitte 2022 stieg dieser Wert bereits auf 16,78€. Aufgrund dieser Bedingungen fordert der GdW mindestens 5 Milliarden Euro Förderung pro Jahr, um das Bauen wieder attraktiv zu machen.

Das ambitionierte Ziel der Ampel-Regierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, ist keineswegs zu hoch gegriffen. Es ist sogar dringend notwendig, um den akuten Wohnraummangel in deutschen Ballungsräumen zu bekämpfen. Hohe Baupreise, steigende Bauzinsen und die Mehrausgaben durch notwendige Klimaschutzmaßnahmen dürfen nicht für einen Rückgang von Neubauprojekten sorgen. 

Wir als Vermieterclub fordern, eine deutlichen Erhöhung der Fördermittel, sowie eine längst überfälligen Entbürokratisierung und Digitalisierung im Bauwesen. Unterstützen Sie unsere Ziele und werden Sie Mitglied beim Vermieterclub. 

Autor: Paul Kube, Vermieterclub e.V.

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