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Formulierung Mietvertragsvorlage

Sie können formulieren: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf von 15 Monaten nach Mietbeginn von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats, das heißt frühestens zum 31.07.2020, ordentlich kündbar ist.“

Oder: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum 31.07.2020 von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.“

Dann kann das Mietverhältnis frühestens am 31.07.2020 enden, wenn die Kündigung bis zum 3. Werktag des Mai 2020 bei Ihnen eingeht. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung schon am 3. Mai 2019 ausgesprochen wird, auch dann endet das Mietverhältnis erst zum 31.07.2020. In der Formulierung wird nicht untersagt zu kündigen, sondern nur die Mindestdauer des Vertrags festgelegt. Eine Kündigung kann auch schon vor Ablauf des benannten Zeitraums ausgesprochen werden, sie kann aber frühestens zum 31.07.2020 wirken.

Der formularvertragliche Kündigungsausschluss ist für höchstens vier Jahre nach Vertragsabschluss zulässig. Die Zulässigkeit eines solchen Kündigungsausschlusses folgt aus § 557a Abs. 3 BGB. Danach kann das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist dann nach § 557a Abs. 3 S. 2 BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Die Gerichte vertreten hier die Auffassung, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss nicht nur für Staffelmietverträge, sondern auch in anderen Mietverträgen formularvertraglich für vier Jahre vereinbart werden kann. 12/10/20, 12:19 PM

Umlageschlüssel im Mietvertrag

Im Mietvertrag ist geregelt, dass der Vermieter den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegt. Dann können Sie (bei der ersten Abrechnung) bestimmen, nach welchem Maßstab Sie abrechnen wollen. Dieser Maßstab muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und gerecht sein.

Die Vorgaben für die Abrechnung der warmen Betriebskosten finden sich in der Heizkostenverordnung. Bis auf wenige Ausnahmen müssen die warmen Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Die kalten Betriebskosten können aber beispielsweise nach der Fläche oder auch nach Verbrauch (Wasser, Müll) oder nach Personenmonaten (wie viele Personen nutzten wie lange die Wohnung) oder nach Einheiten (Kabelanschluss) oder ähnlichem abgerechnet werden.

In dem Muster ist kein Abrechnungsmaßstab vorgegeben, weil uns nicht bekannt ist, nach welchem Maßstab ansonsten im Haus abgerechnet wird (Heizkosten entweder 50:50 oder 70:30 oder 60:40 oder ... und bei kalten Betriebskosten nach Fläche oder Personen oder Verbrauch oder Einheiten).

Sie können, müssen aber nicht, in den Mietvertrag bereits den Abrechnungsmaßstab aufnehmen. 12/10/20, 12:19 PM

Anstrich der Wohnung bei Rückgabe

Die Mieter müssen die Wohnung mit Wänden in einer neutralen hellen deckenden Farbe (nicht unbedingt weiß) zurückgeben.

Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden: Wenn Sie im Mietvertrag wirksam eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter vereinbart haben, sind die Schönheitsreparaturen fällig und die Mieter müssen streichen. Wenn Sie keine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart haben, haften die Mieter auf Schadensersatz, weil sie die Rückgabe nicht ordnungsgemäß erfüllt haben, denn Sie als Vermieter mussten nach 2 Jahren noch nicht damit rechnen, dass Sie wieder streichen müssen. 12/10/20, 12:19 PM

Eigentum einer Einbauküche

Richtig ist, dass wesentliche Bestandteile einer Sache keine besonderen Rechte haben können (§ 93 BGB). Das bedeutet, dass wesentliche Bestandteile der Wohnung (die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird) im Eigentum des Wohnungseigentümers stehen. Wenn eine Einbauküche also ein wesentlicher Bestandteil ist, würde diese tatsächlich immer im Eigentum des Wohnungseigentümers stehen.

Dies ist aber nicht der Fall. Sie sind nicht Eigentümer der Einbauküche geworden. Diese Küche ist nur ein „Scheinbestandteil“ (§ 95 BGB), weil die Küche nur zu einem vorübergehenden Zweck als Möblierung des Küchenraums eingebaut wurde.

Unabhängig davon besteht in der Regel die mietvertragliche Verpflichtung, dass der Mieter die Wohnung frei von den Einbauten, die er vorgenommen hat, zurückgibt. Der Mieter dürfte daher zur Mitnahme der Küche verpflichtet sein (es sei denn, Sie haben mal etwas Anderes vereinbart). 12/10/20, 12:19 PM

Ungeregelte Ratenzahlung

Nach § 551 Abs. 2 BGB ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen monatlichen Raten in den jeweils nächsten Monaten zusammen mit der Mietzahlung (meist also zu Beginn des zweiten und dritten Monats).

Zunächst können Sie (aber müssen nicht) die Raten anmahnen. Sie können auch gleich gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und den Mieter auf Zahlung der Kaution verklagen.

Sie können das Mietverhältnis auch fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Raten der Kaution in Verzug ist (§ 549 Abs. 2a BGB). In diesem Fall hat der Mieter aber die Möglichkeit, die Kündigung zu heilen, also unwirksam werden zu lassen. Wenn der Mieter die Kautionsraten dann zahlt, wird diese Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis wird fortgesetzt. 12/10/20, 12:19 PM

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