Sowohl Hausverwaltungen als auch Vermieter fragen immer wieder nach Kleinreparaturen. Offensichtlich bestehen hier viele Irrtümer und Unklarheiten zur Frage der kleinen Instandhaltungen im Wohnraummietrecht.

Ausgangspunkt aller Überlegungen ist, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzungen der Mietsache zuständig ist. So steht es in § 535 BGB. Diskutiert werden aber die beiden Ausnahmen(?) die Kleinreparaturen und die Schönheitsreparaturen.

Kleinreparaturen umfassen nur das Beheben von Schäden an Gegenständen innerhalb der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH, Urteil vom 7.6.1989, Az. VIII ZR 91/88). Kleinreparaturen sind nur die Reparaturen deren Kosten einen Betrag von (derzeit) 100,00 EUR bis 120,00 EUR (einschließlich Umsatzsteuer) nicht übersteigen. Um den Mieter nicht unangemessen zu benachteiligen, dürfen alle Kosten für Kleinreparaturen pro Jahr nicht mehr als 6% der Jahresnettokaltmiete betragen (wobei auch diese Grenze umstritten ist).

Die nachfolgenden Fragen erreichten uns in unserer Beratungspraxis. Es handelt sich hier um typische Fragen, die anhand der oben genannten Definition beantwortet werden können:

1. Silikonfugen im Bad sind defekt. Muss der Mieter die Reparatur bezahlen?
Nein. Die Silikonfugen sind keine Gegenstände, die dem häufigen Zugriff der Mieter unterliegen.

2. Zählt die Wartung des Lüfters bis 100,00 EUR zu den Kleinreparaturen?
Die Wartung de Lüfters ist keine Reparatur. Daher sind diese Kosten nicht als Kleinreparaturen aber ggf. als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar.

3. Ein Lichtschalter ist defekt. Muss sich nur der Vermieter um die Beseitigung die Reparatur des Schadens kümmern oder kann vom Mieter die Mitwirkung verlangt werden?
Die Kleinreparaturklausel ist eine Kostenklausel und keine Vornahmeklausel. Der Vermieter ist für die Beseitigung von Mängeln zuständig. Liegt eine Kleinreparatur vor, trägt der Mieter die Kosten.

4. Der Wasserhahn getauscht werden (Kosten EUR 145 inkl. Notdienstzuschlag von EUR 50). Wer trägt die Kosten?
Die Kosten übersteigen die Kosten für eine Kleinreparatur. Daher braucht der Mieter diese nicht zu tragen.

5. Darf ich die Reparaturkosten ohne den Notdienstzuschlag weiterbelasten?
Nein. Die Kostenbegrenzung von 100,00 EUR pro Reparatur bezieht sich auf den Gesamtrechnungsbetrag. Wenn dieser 100,00 EUR übersteigt, liegt keine Kleinreparatur vor.

Anhand einer Checkliste, die die einzelnen oben genannten Punkte aufführt, kann schnell Klarheit gewonnen werden, ob Kosten für Instandsetzungen auf einen Wohnraummieter umgelegt werden können. Die Checkliste finden Sie hier. Auf der LEWENTO Akademie finden Sie hierzu praxisrelevante und verständliche Webinare. Durch GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH kompakt und klar vermittelt.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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