Wohnungstür zu – absolute Ruhe. Das ist der Wunsch der meisten Menschen. Dieser lässt sich leider nicht immer erfüllen. Der Mieter hört seinen unmittelbaren Nachbarn, wie der gerade feiert oder Musik hört, und fühlt sich gestört. Sofern sich die Mieter kennen und mögen, wird hier häufig der direkte Kontakt gesucht und eine Lösung gefunden. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern kennen sich aber nicht alle Mieter oder kommen nicht miteinander klar. Will der gestörte Mieter sich dann nicht direkt mit dem Nachbarn auseinandersetzen, tritt er an seinen Vermieter heran und fordert von diesem ein Vorgehen gegen den störenden Hausmitbewohner. Für den Vermieter stellt sich dann die Frage, ob und wie er dieses Verhalten des „lärmenden“ Mieters dauerhaft verhindern kann. Häufig wird in solchen Fällen geraten, eine Abmahnung wegen Vertragsverstoßes (Lärm- und Ruhestörung) gegenüber dem Mieter auszusprechen ohne konkret zu prüfen, ob dies im Einzelfall zulässig wäre und/oder zu erläutern, wozu eine Abmahnung dient und in welcher Form diese zu erfolgen hat.

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Was brauchen Sie, um einen Mieter wirkungsvoll abzumahnen?

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Zweck der Abmahnung

Zweck der Abmahnung ist es, der anderen Vertragspartei zu verdeutlichen, dass man ein bestimmtes Verhalten oder eine Unterlassung als Vertragsverstoß bzw. vertragswidriges Verhalten ansieht und man dieses nicht duldet bzw. rechtliche Konsequenzen ziehen wird, wenn der Vertragspartner sein Verhalten nicht ändert. Um diesen Zweck zu erreichen muss in der Abmahnung der Vertragsverstoß, hier also die Lärm- und Ruhestörung, so konkret beschrieben werden, dass der Mieter prüfen kann, ob der Vorwurf des Vermieters berechtigt war. Zur Konkretisierung des Vorwurfs sollten daher die Zeiten und die Art der Geräusche möglichst konkret dargestellt werden. Allgemeine Angaben wie „Sie sind immer laut, so dass sich andere Mieter beschweren.“ sind insoweit nicht ausreichend. Darüber hinaus muss die Abmahnung in einem engen zeitlichen Kontext zum Vorfall stehen. Der Vermieter darf also nicht abwarten und erst Monate später den Vertragsverstoß rügen. Er muss vielmehr ohne schuldhaftes Zögern nach Kenntniserlangung des Vertragsverstoßes (z.B. durch die Übersendung eines Lärmprotokolls eines anderen Mieters) die Abmahnung aussprechen. Dabei wird dem Vermieter natürlich nach der Rechtsprechung eine Zeit zur Überprüfung der Vorwürfe und der ggf. erforderlichen rechtlichen Beratung zugebilligt.

Grenzen für Lärm- und Ruhestörung

Ein Vertragsverstoß bzw. eine abmahnfähige „Lärm- und Ruhestörung“ liegt vor, wenn Lärm verursacht wird, der andere Mieter oder Nachbarn stört und den diese nicht hinnehmen müssen. Andere Mieter oder Nachbarn müssen Lärm nicht hinnehmen, der gesetzliche oder vertragliche Grenzen überschreitet.

Gesetzliche Grenzen

In jedem Fall sind damit solche Lärm- und Ruhestörungen gemeint, die ein Einschreiten der Polizei und Ordnungsbehörden rechtfertigen würden.

So handelt nach § 117 OWiG ordnungswidrig,
„wer ohne berechtigten Anlaß oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.“

Nun ist aber zu berücksichtigen, dass eine Wohnung ja dem Wohnen dient und damit faktisch jedes geräuschverursachende Verhalten eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Nähere Regelungen enthalten daher die Landesimmisionsschutzgesetze und kommunalen Verordnungen, sowie für Maschinenlärm das Bundesimmissionsschutzgesetz mit seinen Durchführungsverordnungen. Danach darf ein Mieter

• keinen Lärm in der Nachtruhezeit (meist 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr) und ganztägig an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen verursachen,
• keinen Lärm in Mittagszeit verursachen, wenn die Kommune dazu eine Regelung getroffen hat,
• bestimmte lärmverursachende Geräte nur in bestimmten Zeiten benutzen.

Lärm muss innerhalb dieser Zeiten auf Zimmerlautstärke reduziert werden. Lautes Musik hören, das Bohren in Wänden oder Möbelrücken sind in den Ruhezeiten zu unterlassen oder entsprechend zu begrenzen.

Außerhalb der Ruhezeiten liegen Ruhestörungen als Ordnungswidrigkeit vor, wenn durch den Lärm andere Personen oder die Allgemeinheit erheblich belästigt bzw. gestört werden. So dürfen auch außerhalb der Ruhezeiten Tonwiedergabegeräte und Musikinstrumente nicht in einer Lautstärke benutzt werden, dass dadurch jemand erheblich gestört wird. Tiere sind so zu halten, dass niemand durch die Immissionen, die durch sie hervorgerufen werden, erheblich belästigt werden. Allerdings gilt außerhalb der Ruhezeiten ein höherer Maßstab.

Kinderlärm wird nach den ordnungsrechtlichen Vorschriften zunächst als sozialadäquat und damit anderen zumutbar angesehen.

Vertragliche Grenzen

Aber auch solcher Lärm, der entgegen mietvertraglichen Regelungen, der Hausordnung oder dem allgemeinen gegenseitigen/nachbarrechtlichen Rücksichtnahmegebot entsteht, kann eine Abmahnung begründen.
Über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus wird es als zulässig angesehen, dass in Mietverträgen oder in der Hausordnung eine Mittagsruhe vereinbart/vorgeschrieben wird.
Darüber hinaus haben die Gerichte auch bereits entschieden, dass Kinderlärm zwar keine Ordnungswidrigkeit begründen mag, aber Mieter trotzdem auf ihre Kinder einwirken müssen, um die Belastung anderer Mieter zu begrenzen.

Verpflichtung des Vermieters

Eine Abmahnung wegen Lärm- und Ruhestörung scheidet allerdings aus, wenn bauliche Mängel an der Mietsache bzw. dem Haus vorliegen und deshalb der vom Mieter verursachte Lärm die anderen Mieter/Nachbarn über die Grenzen des zumutbaren hinaus beeinträchtigt.
Der Mieter kann davon ausgehen, dass die Mietsache den baurechtlichen Vorschriften entspricht und die für das Bauwerk einschlägigen Dämmwerte aufweist.
Darüber hinaus können mietvertragliche Absprachen oder der Zweck der Anmietung (z.B. die Anmietung als Tanzstudio oder Schreinerei) dazu führen, dass der Mieter im mietrechtlichen Sinn berechtigt ist, den Lärm zu verursachen. Der Vermieter wäre dann dazu verpflichtet zum Schutz der anderen Mieter besondere Schutzmaßnahmen zu ergreifen

Form und Fristsetzung

Mit der Abmahnung muss eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden, sofern daraus rechtliche Konsequenzen abgeleitet werden sollen. Dabei richtet sich die Dauer der zu setzenden Abhilfefrist nach den Umständen des Einzelfalles. Sie muss so bemessen sein, dass der Mieter nach Zugang der Abmahnung in der Lage ist, das vom Vermieter beanstandete Verhalten innerhalb der gesetzten Frist zu ändern, bzw. die vom Vermieter gerügten Beanstandungen beheben zu können. Eine zu kurze Fristsetzung führt aber nicht zur Unwirksamkeit der Abmahnung insgesamt, sondern lediglich dazu, dass die angemessene Fristsetzung gilt bzw. der Vermieter erst nach Ablauf einer angemessenen Frist Rechte aus der Abmahnung herleiten kann.
Wird auch nach Fristablauf die vertragswidrige Nutzung fortgesetzt, kommt eine Kündigung oder eine Unterlassungsklage in Betracht.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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