Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien – und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wenn also die Störung des Hausfriedens gravierend ist, kann gekündigt werden. Dies ist zu bejahen, wenn es um Straftaten geht (Beleidigungen, Bedrohungen usw.), liegt aber auch vor, wenn es immer wieder Lärmbelästigungen gibt (Partys jeden Samstag bis Sonntag früh).

§ 543 Abs. 3 BGB sieht vor, dass vor einer solchen fristlosen außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung ausgesprochen werden muss, um dem Mieter Gelegenheit zu geben, sein oder ihr Verhalten zu ändern. Von diesem Erfordernis gibt es Ausnahmen, nämlich zum einen, wenn die Abmahnung oder Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder zum anderen die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Dies ist in der Regel bei Gewalttaten der Fall.

Das AG Neukölln hatte folgenden (hier vereinfacht nacherzählten) Fall zu entscheiden:

Zwischen V als Vermieterin, M und F als Mieter besteht seit 2004 ein Mietvertrag über eine Wohnung. F zog bereits 2010/2011 aus der Wohnung aus; M und F sind nunmehr geschieden. Beide versäumten es, V darüber zu informieren. In § 18 des Mietvertrags heißt es: „Für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem Mieter abgegeben wird.“

M störte den Hausfrieden (wie? siehe unten). V versandte an M und F im Adressfeld an die Anschrift der Mietwohnung eine Abmahnung. Ist diese auch F zugegangen?

Klar ist: Abmahnungen sind nur dann wirksam, wenn sie auch zugehen. Wenn die Abmahnung nicht zugegangen ist, wäre die später ausgesprochene Kündigung unwirksam. Das war jedenfalls die Ansicht von F. Und tatsächlich war sie ihr auch nicht zugegangen, denn sie wohnte ja woanders.

Das AG Neukölln folgte dem nicht. Es verwies auf § 18 des Mietvertrags und die dortige gegenseitige Bevollmächtigung zum Empfang von Willenserklärungen. Nach herrschender Meinung gilt diese aber nicht bei Mieterhöhungen und Kündigungen. Es konnte daher die Frage aufgeworfen werden, ob Abmahnungen wie Kündigungen zu werten sind. Mit dieser Frage hat sich das Gericht nicht befasst oder zumindest diese Gedanken nicht geäußert, es hat vielmehr festgestellt, dass die gegenseitige Bevollmächtigung auch beim Empfang von Abmahnungen gilt.

Das Gericht war weiter der Meinung, dass F eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis verletzt habe, als sie die Verzugsanschrift nicht mitteilte. Untechnisch gesprochen ist es also ihre eigene Schuld, dass sie die Abmahnung nicht erhalten hat.

Eine letzte Anmerkung noch zur gegenseitigen Bevollmächtigung: Diese ist jederzeit widerruflich. Viele Gerichte gehen davon aus, dass bereits in dem Auszug ein Widerruf der Empfangsvollmacht zu sehen ist. Wenn also eine Mitteilung an die Vermieterin erfolgt wäre, dass F ausgezogen ist, dann hätte die Abmahnung auch an F mit der Verzugsanschrift geschickt werden müssen.

M hatte seine Nachbarin die Ukrainerin U zur Rede gestellt, weil diese nach einer Ruhestörung die Polizei gerufen habe. Er brüllte sie an und sagte dabei sinngemäß, wenn sie noch einmal die Polizei rufe, dann rufe er Putin an und ließe sie abholen. Vor Gericht erklärte er, dass das nur ein Scherz gewesen sei, er könne Putin ja gar nicht anrufen. M war der Meinung, dass dieser Scherz keine Störung des Hausfriedens darstelle und nicht zur Kündigung herangezogen werden kann.

Auch dies sah das AG Neukölln anders. Hier ist zunächst darauf hinzuweisen, dass es weitere Störungen des Hausfriedens gab, nämlich Ruhestörungen und Beleidigungen, so dass es auf diesen Scherz eigentlich nicht mehr ankam. Die Richterin hat sich dazu aber auch Gedanken gemacht und fand die Drohung gar nicht lustig.

Dabei komme es nicht darauf an, so das Gericht, dass der M Putin gar nicht anrufen könne. Entscheidend ist der subjektive Tatbestand auf Seiten der benachbarten Ukrainerin. M drohte nach einer berechtigten Handlung der Nachbarin mit nachteiligen Folgen und brüllte dabei. Daher erklärte das Gericht: „Dies ist … alles andere als ein Scherz“.

Zwei Dinge lernen wir aus dem Urteil. Die Empfangsbevollmächtigung gilt auch für Abmahnungen und absurde Drohungen sind eben dies – Drohungen, die zu einer Kündigung berechtigen.

Wir empfehlen, die einzelnen Störungen des Hausfriedens genau zu dokumentieren – mit Datum, Uhrzeit und einer Beschreibung, was passiert ist. Diese genauen Angaben sind dann für die Abmahnung und später für die Kündigung zu verwenden. Übrigens, in der Regel reicht eine Abmahnung und nach deren Zugang eine weiter Zuwiderhandlung für die Kündigung aus.

AG Neukölln, Urteil vom 9.1.2025 – 7 C 174/24

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Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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