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Auskunft oder Einsicht?
25. Oktober, 2023
Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft, genauso wie der Geschäftsführer Organ einer Gesellschaft ist. Mit dem WEMoG haben wir die so genannte gesellschaftsrechtliche Lösung gewählt. Oder doch nicht? Jedenfalls nicht so richtig?
§ 51a Abs.1 GmbHG sieht vor, dass Geschäftsführer jedem Gesellschafter auf Verlangen unverzüglich Auskunft über die Angelegenheiten der Gesellschaft zu geben hat. Eine derartige Norm gibt es im WEG nicht. § 18 Abs. 4 WEG gibt Eigentümern aber ein umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. Muss der Verwalter nun Fragen beantworten oder nicht?
Umfassendes Einsichtsrecht
Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer jederzeit Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Dieser Anspruch umfasst alle Verwaltungsunterlagen, also sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verwalters. Grundsätzlich besteht dieses Einsichtsrecht in den Räumen des Verwalters. Gegen Kostenerstattung können Eigentümer auch Kopien verlangen. Die Grenze ist hier das Schikaneverbot. Eine Kopie aller Verwaltungsunterlagen und deren Übersendung kann ein Eigentümer in aller Regel nicht verlangen.
Umfassendes Auskunftsrecht?
Die Juristen sind sich einig, dass § 18 Abs. 4 nicht abschließend ist. Das bedeutet, dass Auskunftsansprüche der Eigentümer gegen die Gemeinschaft denkbar sind. Ob ein umfassendes Auskunftsrecht besteht, ist bislang umstritten. Das LG Frankfurt hat dazu bereits eine Entscheidung gefällt.
Dort hatte ein Eigentümer Auskunft von der Gemeinschaft zu Handwerkerverträgen verlangt. Die Gemeinschaft verteidigte sich mit dem Verweis auf das Einsichtnahmerecht und verweigerte die Auskunft. Dies sah das Gericht genauso: „Zwar kann neben § 18 IV WEG mit Blick auf die Informationsrechte des Wohnungseigentümers in Einzelfällen dem Wohnungseigentümer über das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hinaus auch ein Auskunftsanspruch zustehen. Dieser setzt aber voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann.“ (Beschluss vom 27.2.2021, Az. 2-13 S 120/20).
Ich halte diese Entscheidung für richtig. Die GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ist eben doch keine Kapitalgesellschaft, die auf Gewinnerzielung gerichtet ist. Es geht bei der GdWE um das Wohnen und das Nutzen von Einzeleinheiten. Der Gesetzgeber sah das jederzeitige Informationsinteresse durch § 18 Abs. 4 WEG befriedigt. Nur wenn etwas unklar ist, soll daneben auch ein Auskunftsanspruch bestehen.
Eingeschränktes Auskunftsrecht
Es besteht also ein eingeschränktes Auskunftsrecht. Als Beispiel kann hier Folgendes gelten: Es kam zu einem schweren Wasserschaden im Haus, wovon sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum einzelner betroffen ist. Aus den Verwaltungsunterlagen ergeben sich hier, welche Schritte der Verwalter bereits unternommen hat, welche Sanierungsfirma mit welcher Maßnahme beauftragt ist usw. Aus den Unterlagen ergibt sich aber oft nicht, was der Verwalter als nächste Schritte geplant hat und wie es weiter geht. Auf derartige Fragen kann sich das Auskunftsrecht beziehen. Derartige Fragen sind dann eben durch die GdWE, also handelnd durch den Verwalter, zu beantworten.
Fazit
Theoretisch können Verwalter (handelnd für die GdWE) bei Fragen der Eigentümer auf das Einsichtsrecht verweisen. Ob dies im Hinblick auf eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit immer sinnvoll ist, müssen Sie entscheiden.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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