In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann es die so genannte Mietpreisbremse geben. Das bedeutet, dass wenn eine Landesregierung die entsprechende Verordnung beschlossen hat, in bestimmten Gebieten, die Neuvermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen darf. Davon gibt es Ausnahmen. Für Wohnungen in diesen Gebieten haben Mieter verschiedene Auskunftsansprüche vor und während des Mietverhältnisses. In diesem Beitrag soll es um die unterschiedlichen Auskünfte und die diesbezüglichen Verpflichtungen des Vermieters gehen.

Allgemeines

Vorausgesetzt eine Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Landesregierung eine Verordnung erlassen und dieses Gebiet als ein solches Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Wenn die Landesregierung davon Gebrauch macht, ist dort die Miete für neue Mietverträge begrenzt. Grundsätzlich beträgt diese Grenze 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hiervon gibt es Ausnahmen.

Ausnahmen

Diese Ausnahmen sind in §§ 556e und 556f BGB normiert. Dies sind

a. Wohnung wurde nach dem 1.10.2014 erstmalig genutzt.

b. Es lag eine umfassende Modernisierung vor.

c. Die Vormiete war höher.

d. Es wurde in den letzten 3 Jahren vor Mietvertragsbeginn modernisiert.

a. Diese Ausnahme liegt nur dann vor, wenn die Wohnung erstmals am 2.10.2014 oder später vermietet oder genutzt wurde. Also auch wenn der vermietende Eigentümer die Wohnung zunächst selbst bewohnte und erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet hat, so hat er diese doch genutzt und muss die Mietpreisbremse einhalten. Dies gilt für die erste und alle Folgevermietungen.

b. Eine umfassende Modernisierung erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten, wobei die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nicht berücksichtigt werden. Bei den Kosten sind außerdem fiktive, also ersparte Erhaltungsmaßnahmen herauszurechnen. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen. Diese umfassende Modernisierung muss vor der aktuellen Vermietung geschehen sein. Dies gilt für die erste Vermietung nach der Modernisierung.

c. Zu berücksichtigen ist die Vormiete, die 12 Monate vor Beendigung des Vormietvertrags wirksam vereinbart war. Mieterhöhungen innerhalb der letzten 12 Monate des vorherigen Mietverhältnisses bleiben außer Betracht. Wenn diese Vormiete höher ist als 10% über der ortsüblichen Miete, kann im neuen Mietvertrag eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

d. Wenn die Wohnung in den letzten 3 Jahren vor geplantem Beginn des Mietverhältnisses modernisiert wurde, darf eine Miete vereinbart werden, die sich wie folgt errechnet: Ortsübliche Miete der unmodernisierten Wohnung + 10 % + (fiktive) Modernisierungsumlage im Sinne der §§ 559, 559a BGB.

Auskunftspflicht vor Abschluss des Mietvertrags

In § 556g Abs. 1a BGB heißt es: „Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen…“

Die Voraussetzungen für diesen Auskunftsanspruch sind also

• Wohnung liegt in einem Gebiet mit einer Verordnung zur Begrenzung der Miete
• Mietvertrag wird neu abgeschlossen
• Es soll eine höhere Miete als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden.

Die Auskunft muss in Textform erteilt werden. Also würde auch eine Information per E-Mail oder Fax ausreichen. Dieses „Auskunftsblatt“ muss dem Mieter vor Mietvertragsabschluss vorgelegt oder übersandt werden. Wir empfehlen sodann diese Auskunft außerdem als Anlage zum Mietvertrag zu nehmen, um Beweisprobleme zu vermeiden.

Die Ausnahmetatbestände, die hier beauskunftet werden müssen sind also:

1. Die Wohnung wurde nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt bzw. vermietet.
2. Es handelt sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
3. Die Vormiete (Nettokaltmiete) betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses _____________EUR.
4. In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

Es muss nur der Tatbestand aufgeführt werden, der die höhere Miete begründet. Nähere Angaben zu den Modernisierungen oder dem früheren Mietverhältnis müssen an dieser Stelle noch nicht gemacht werden.

Auskunftsanspruch des Mieters während des Mietverhältnisses

Wenn der Mieter hier nähere Informationen zu den einzelnen Tatbeständen wünscht, hat er diesen Anspruch erst im laufenden Mietverhältnis. Er kann diese Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB geltend machen.

Nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.

Inhalt der Auskunft kann demnach sein:

• die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
• personenbezogene Daten des Vormieters und die Vormiete
• die Höhe der ortsüblichen Miete der unmodernisierten Wohnung und des Modernisierungszuschlags
• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen,
• die Umstände, aus denen sich ergibt, dass die Wohnung neuerrichtet wurde
• die Umstände, aus denen sich ergibt, dass die Wohnung umfassend modernisiert wurde.

Inhalt der Auskunft muss aber nur das sein, was die Höhe der Miete erklärt.

Ob an dieser Stelle bereits Unterlagen und Belege vorzulegen sind, ist umstritten. Spätestens wenn der Mieter nach der Erteilung der Auskunft die Vorlage von Unterlagen verlangt, empfehlen wir aber, diese auch vorzulegen. Unabhängig von der Frage der Verpflichtung, sollte dies dazu beitragen, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Fazit

In Gebieten mit der Mietpreisbremse bestehen zwei Auskunftspflichten der Vermieter. Vor Mietvertragsabschluss muss Auskunft erteilt werden ohne Verlangen des Mietinteressenten und während des Mietverhältnisses muss dann auf Verlangen des Mieters weitere Auskunft erteilt werden. Der Auskunftsanspruch während des Mietverhältnisses geht viel weiter als der vor dessen Beginn.

Muster für Auskunftsschreiben nach § 556g Abs. 1a BGB (vor Abschluss des Mietvertrags) finden Sie weiter unten.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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