31. Januar, 2018
Welche baulichen Maßnahmen stellen eine Modernisierung dar?
Maßnahmen der Modernisierung sind streng von den sonstigen baulichen Maßnahmen, insbesondere den Instandhaltungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen zu unterscheiden.
Instandsetzungsmaßnahmen sind alle Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes erforderlich sind. Hierzu zählen insbesondere alle baulichen Maßnahmen zur Beseitigung bereits entstandener Schäden oder Mängel. Instandhaltungsmaßnahmen sind alle die baulichen Maßnahmen oder sonstigen Tätigkeiten, die erforderlich sind, um der Entstehung von Mängel oder Schäden vorzubeugen.
Hiervon sind die baulichen Maßnahmen der Modernisierung zu unterscheiden. Die Unterscheidung ist deshalb besonders wichtig, da die Kosten der Modernisierung vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können, wohingegen die Kosten für die sonstigen Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind.
Der Gesetzgeber hat in § 555 b BGB abschließend geregelt, welche baulichen Maßnahmen eine Modernisierung darstellen. Die in § 555 b BGB genannten baulichen Maßnahmen sind enumerativ.
Bauliche Modernisierungsmaßnahmen
- Alle baulichen Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
hierzu zählt beispielsweise die Anbringung einer Wärmedämmung an die Fassade, die Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches, die Dämmung der Kellerdecke, der Austausch von alten Holzfenstern gegen neue Isolierglasfenster, Aufbereitung von Warmwasser durch zusätzliche Solarkollektoren, Austausch des alten Heizkessels gegen einen neuen Heizkessel mit besserem Wirkungsgrad, Einbau von Energiesparlampen.
- Alle baulichen Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt.
diese Maßnahme unterscheidet sich von der Maßnahme der Einsparung von Endenergie. Denn bei der Einsparung von Endenergie kommt es zu dem Effekt, dass der Mieter in der von ihm angemieteten Wohnung selbst weniger Energie verbraucht. Maßnahmen, die ausschließlich mit der Einsparung von Primärenergie verbunden sind, haben den Effekt, dass es zwar zu einer Einsparung der Gesamtenergie oder der Umstellung des Brennstoffes kommt. Allerdings wirkt sich diese Einsparung der Primärenergie, bzw. die Umstellung des Brennstoffes nicht selbst auf die Wohnung aus. Maßnahmen, die zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie führen, sind beispielsweise die Umstellung der Öl- oder Gasheizung auf eine mit Holzpellets betriebene Heizung.
- Bauliche Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.
Hierzu zählt insbesondere der Einbau von Kaltwasserzählern und Warmwasserzählern. Zu der Maßnahme der nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs zählt auch der Einbau einer neuen Drückergarnitur für das WC, sofern damit der Wasserverbrauch reduziert wird. Auch Regenwassergewinnungsanlagen zur Einsparung von Brauchwasser zählen zu den Maßnahmen der nachhaltigen Einsparung des Wasserverbrauchs.
- Bauliche Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht.
Hierzu können folgende Maßnahmen zählen: Der Anbau eines Balkons/einer Terrasse an die Wohnung, der Anbau eines Fahrstuhls, Maßnahmen, mit denen der Zuschnitt der Wohnung verbessert wird, die Verbesserung der Sicherheit der Wohnung durch den Einbau einer Sicherheitstür oder den Einbau eines zusätzlichen Sicherheitsschlosses, die Verbesserung der Belichtungsverhältnisse durch den Einbau neuer oder größerer Fenster, die Verbesserung der Belüftungsverhältnisse durch den Einbau einer selbstregulierenden Lüftungsanlage oder einer Klimaanlage, die Verbesserung des Schallschutzes durch den Einbau von Schallschutzfenstern, die Verbesserung der Energieversorgung durch Installation zusätzlicher Steckdosen oder durch die Verstärkung der elektrischen Steigleitungen, die Verbesserung der sanitären Einrichtungen durch die Schaffung eines modernen Bades (Handtuchheizkörper, Anbringung von Fliesen, wandhängendes WC, Einbau einer zusätzlichen Dusche zur Badewanne)
- Bauliche Maßnahmen durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Hierzu zählen all jene baulichen Maßnahmen außerhalb der Wohnung, die allen Mietern gleichermaßen zu Gute kommen. Hierzu können folgende Maßnahmen zählen:
Die Schaffung von Grünanlagen auf den Gemeinschaftsflächen, die Errichtung eines Kinderspielplatzes auf der Gemeinschaftsfläche, die Schaffung von Stellplätzen, wenn diese unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden, der Anschluss an das Kabelfernsehen.
- Bauliche Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555 a BGB sind.
Es handelt sich hierbei um alle Maßnahmen, die bauliche Änderungen darstellen, welche der Vermieter aufgrund von gesetzlichen Regelungen oder behördlichen Anordnungen/Verfügungen durchführen muss. Wichtig sind hierbei die Regelungen der Energieeinsparverordnung, wonach der Vermieter aufgrund der gesetzlichen Bestimmung gegebenenfalls verpflichtet ist, die oberste Geschossdecke zu dämmen oder Nachtspeicherheizungen zu ersetzen. Auch die Regelungen in den Landesbauordnungen, wonach in Wohnräumen Rauchwarnmelder zu installieren sind, zählen hierzu.Bauliche Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Hierzu zählen alle baulichen Maßnahmen, die dazu führen, dass bestehender Wohnraum vergrößert oder neuer Wohnraum geschaffen wird. Klassisches Beispiel zur Schaffung neuen Wohnraumes ist der Ausbau des Dachgeschosses. Ferner kann durch den Ausbau von bisherigen Nebenräumen neuer Wohnraum geschaffen werden, so dass auch solche Maßnahmen hierzu zählen. Schließlich wird neuer Wohnraum auch durch eine Aufstockung des Gebäudes geschaffen, so dass auch solche Maßnahmen eine Modernisierung darstellen.
Es gibt durchaus auch Fallgestaltungen, bei denen die baulichen Maßnahmen zum einen der Instandhaltung oder aber auch der Instandsetzung des Gebäudes/der Wohnung dienen, auf der anderen Seite aber gleichzeitig auch zu einer Reduzierung der Endenergie oder aber zu einer Wohnwertverbesserung führen. Bei einer solchen so genannten gemischten Maßnahme handelt es sich beispielsweise, wenn die instandsetzungsbedürftigen Fenster gegen neue Isolierglasfenster ausgetauscht werden. Gleiches gilt für den Fall, wenn die instandsetzungsbedürftige Fassade durch die Anbringung einer Wärmedämmung energetisch ertüchtigt werden soll. Eine gemischte Maßnahme liegt ferner dann vor, wenn beispielsweise die instandsetzungsbedürftigen Elektroleitungen in der Wohnung der Art erneuert werden, dass die Elektroverteilung verstärkt wird und neue Steckdosen eingebaut werden.
Liegen solche Maßnahmen vor, spricht man von einer modernisierenden Instandhaltung oder modernisierenden Instandsetzung. Ob solche Maßnahmen den Instandhaltungsmaßnahmen/Instandsetzungsmaßnahmen oder aber den Maßnahmen der Modernisierung zugeordnet werden, wird unterschiedlich beurteilt. Zu beachten ist für den Vermieter hierbei in jedem Fall, dass für ihn die strengen Vorschriften der § 555 b BGB bis 555 f BGB gelten, sofern er beabsichtigt, die anteiligen Kosten auf den Mieter umzulegen.
Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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