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Beschluss für jede Baumaßnahme?
01. November, 2023
Die Autorin war wieder in Sachen Vorträge halten und hören unterwegs. Und da habe ich – ich spreche von mir lieber nicht in der dritten Person – neue Erkenntnisse zu einem Urteil und dem Sachverhalt, über das wir hier berichtet haben, gewonnen. In Fischen hat die vorsitzende Richterin am BGH Dr. Brückner hierzu einen Verwaltertipp gegeben, den ich Ihnen nicht vorenthalten möchte.
Worum geht es?
Der BGH hat in dem oben genannten Urteil noch einmal betont, dass jede Baumaßnahme, die ein Eigentümer im Gemeinschaftseigentum vornimmt, eines Beschlusses bedarf. Dieser Beschluss wird Gestattungsbeschluss genannt.
Jede Baumaßnahme? Nein, nicht jede.
Wenn ein Sondereigentümer im Bereich seines Sondereigentums Löcher in tragende Wände bohrt oder eine Innenjalousie am Fenster anbringt, nimmt er Veränderung am Gemeinschaftseigentum vor. Diese sind aber von so untergeordneter Bedeutung, dass darüber (selbstverständlich) nicht beschlossen werden muss. Es kommt also hier immer darauf an, ob andere Eigentümer beeinträchtigt sind, oder nicht. Von den Löchern in den Wänden oder einer andersfarbigen Wohnungseingangstür dürfte keine Beeinträchtigungen ausgehen.
In dem entschiedenen Fall ging es um den Bau eines Swimmingpools im Garten. Der Garten steht im Gemeinschaftseigentum, dem bauenden Eigentümer war ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Es handelte sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um eine 2er GdWE. Der eine wollte in seinem Garten ein Swimmingpool, die andere wollte in seinem Garten kein Swimmingpool. Das Bauen eines Swimmingpools dürfte keine untergeordnete Bedeutung haben. Im Hinblick auf dieses Urteil verweise ich noch einmal auf unseren Beitrag.
Warum widme ich dem einen zweiten Beitrag?
In dem damaligen Fall hatte die andere Eigentümerin der 2er GdWE zunächst durch einstweilige Verfügung einen Baustopp erwirkt und dann auf Unterlassung geklagt. Es war also noch nicht gebaut worden. Da gab es kein Problem mit dem Unterlassungsanspruch.
Wäre dies anders, wenn bereits gebaut worden wäre?
Grundsätzlich dürfte es so sein, dass auch ein Beseitigungsanspruch für einen solchen – nennen wir ihn – Schwarzbau besteht. Die GdWE kann also vom bauenden oder gebaut habenden Eigentümer die Beseitigung verlangen. Hier stellt sich dann die Frage, ob es sich um bloße Förmelei handelt, wenn der Eigentümer einen Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss gehabt hätte? Diese Frage ist bislang offen.
In Fischen stand die weitere Frage im Raum: Wie lange bestehen Beseitigungsansprüche bei solchen Schwarzbauten? Wann verwirkt ein solcher Anspruch, besonders vor dem Hinblick der bloßen Förmelei? Diese Frage wurde zwar aufgeworfen, aber nicht beantwortet.
Daher folgte dann der TIPP:
Wenn Ihnen als Verwalter bekannt wird, dass ein Eigentümer eine bauliche Veränderung plant oder vornimmt, ohne dass ihm das durch einen Beschluss gestattet wurde, werden Sie unverzüglich tätig.
Verlangen Sie einen Baustopp oder/und das Unterlassen des (Weiter-)Baus.
P.S.
Frau Dr. Brückner hat ebenfalls gesagt, wenn sie das Wort Untergemeinschaft höre, bekäme sie Schüttelfrost. Daher noch mein Tipp an alle, die mit dem Gründen von Wohnungseigentumsgemeinschaften zu tun haben: Vermeiden Sie Untergemeinschaften!
Autorin: Katharina Gündel GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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