Eines der Kernrechte eines Wohnungseigentümers ist, dass er Beschlüsse der Gemeinschaft auf deren Wirksamkeit gerichtlich überprüfen lassen kann. Vereinfacht ausgedrückt ist es so: Ein Beschluss kann anfechtbar sein, wenn er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Er bleibt aber wirksam, wenn er nicht angefochten wird. Beschlüsse hingegen, die nicht hinreichend bestimmt sind oder an anderen wesentlichen Mängeln leiden, sind nichtig. Bei der Beurteilung der Umsetzung dieser Beschlüsse kommt es daher nicht auf das Verstreichen der Anfechtungsfrist an. Das Landgericht Frankfurt hat erneut darüber entschieden, wann ein Beschluss über eine Jahresabrechnung bestimmt ist bzw. wann dies nicht der Fall und der Beschluss nichtig ist.

Fall

Gegenstand der Anfechtungsklage waren ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung 2017 und der darauf beruhende Entlastungsbeschluss der Verwaltung. Mit Schreiben vom 12.7.2018 war zu einer Eigentümerversammlung geladen worden; beigefügt war die Jahresabrechnung. Die Versammlung, auf der ein Fehler der Abrechnung bemerkt wurde, war nicht beschlussfähig. Der Ladung zum Wiederholungstermin war eine korrigierte Abrechnung beigefügt. Diese Abrechnung war allerdings nicht vollständig. Nicht alle Teile der Abrechnung wurden erneut übersandt. Folgender Beschluss wurde gefasst: „Die Abrechnung wird genehmigt“. Im Protokoll ist darauf hingewiesen worden, dass die mit der Einladung zur ursprünglichen Versammlung übersandte Abrechnung ausführlich besprochen wurde. Die klagenden Wohnungseigentümer streben die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses an.

Entscheidung

Das Landgericht Frankfurt (Urteil vom 25.2.2021; Az. 2-13 S 127/19) hält den Beschluss für nichtig. Es hat zunächst darauf hingewiesen, dass sich durch die WEG-Reform hier keine Änderung der Rechtslage ergeben hat. Sowohl nach der alten als auch nach der neuen Rechtslage müssen Beschlüsse hinreichend bestimmt sein.

Ein Beschluss muss objektiv-normativ ausgelegt werden, im Grundsatz nach dem Wortlaut. Dies ist auch deswegen erforderlich, dass ein Sonderrechtsnachfolger, also beispielsweise ein Käufer einer Wohnung erkennen kann, welchen Inhalt der Beschluss hat. Wenn ein Beschluss auf Dokumente Bezug nimmt, müssen diese ohne weiteres erkennbar und zweifelsfrei bestimmt sein.

Meist genügt hier die Angabe des Jahres, über das die Abrechnung erfolgt. Dann ist unter Hinzunahme des Protokolls und der dort Bezug genommenen Unterlagen eindeutig erkennbar, was Beschlussgegenstand war. Hier gab es aber zwei Versionen der Abrechnung. Die spätere Version hat aber die frühere Version nicht vollständig ersetzt. Damit bleibt hier unklar, wie sich die Abrechnung zusammensetzt und daher auch, worüber beschlossen wurde.

Auf das Protokoll konnte nicht zurückgegriffen werden, weil sich herausgestellt hat, dass dort enthaltene Angaben falsch waren.

Auch der Entlastungsbeschluss war für ungültig zu erklären, weil zumindest noch der Abrechnungsanspruch besteht.

TIPP

Prüfen Sie die Ladungen und die beigefügten Unterlagen! Fügen Sie den Ladungen die vollständigen Unterlagen bei! Nehmen Sie in den Beschlüssen Bezug auf die Jahreszahl und das Druckdatum der Abrechnung!

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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