In Zeiten steigender Mieten in den Ballungsräumen „behalten“ immer mehr Mieter ihre günstigen Wohnungen, auch wenn sie selbst ausziehen. Um dann aber doch Miete zu sparen, bitten einige dieser Mieter um die Erlaubnis diese Wohnung unterzuvermieten. Muss der Vermieter diese erteilen?

In unserem Beitrag vom 9. Februar 2022 haben wir bereits über die Voraussetzungen für eine Erlaubnis zur Untervermietung berichtet und darauf hingewiesen, dass immer im Einzelfall geprüft werden muss, ob der Mieter tatsächlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Dies ist dann gegeben, wenn er ein, nach Mietvertragsschluss entstandenes, berechtigtes Interesse hat.

Die Rechtsprechung bejaht dieses berechtigte Interesse dann, wenn es ein „mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehendes wirtschaftliches Interesse“ ist. Doch kann tatsächlich jedes erlaubte wirtschaftliche Interesse tatsächlich Grundlage für die erlaubte Untervermietung sein. Dies hat das Landgericht Berlin verneint.  

Fall:

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter am Stadtrand eine Doppelhaushälfte und darüber hinaus im Stadtzentrum eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Von dieser Wohnung wollte er zwei Zimmer an zwei Untermieterinnen untervermieten. Mit der Untervermietung wollte der Mieter die finanzielle Belastung möglichst gering halten. Er will die Wohnung unter der Woche tageweise nutzen, denn diese liegt in Laufweite zur Arbeitsstelle. Er berief sich darauf, dass er ein wirtschaftliches Interesse habe und dass dies auch im Einklang mit der Rechts. Und Sozialordnung steht. Die Vermieterin erteilte die Erlaubnis nicht. Der Mieter klagte.

Urteil:

Während noch das Amtsgericht Mitte den Anspruch des Mieters bejahte, gab das Landgericht der Vermieterin Recht. Der BGH sah dies nun wieder wie das AG Mitte.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen, so der BGH. Als berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Urteil vom 27.9.2023 - VIII ZR 88/22). Dass M weiterhin an bis zu drei Tagen in der Woche den kurzen Arbeitsweg genießen will, steht im Einklang mit der Rechts- und Sozialordnung und auch, dass er die Kosten dafür minimieren will.

Fazit:

Es steht im Einklang mit der Rechtsordnung mehrere Wohnungen anzumieten und nicht alle zu bewohnen. Ein Wohnraummieter muss seine Wohnung nicht bewohnen. Dass Untervermietung zu einer wirtschaftlichen Entlastung führt, kann ebenfalls bedenkenlos bejaht werden. Beides steht im Einklang mit der Rechtsordnung, so dass das berechtigte Interesse zu bejahen ist. 

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