Wenn ein Wohnraummieter verstirbt, endet der Mietvertrag nicht. Jemand anderes ist oder wird dann Mieter der Wohnung. Hatte der Verstorbene keine Familie oder viele Schulden, gibt es vielfältige Probleme. Um diese ging es hier, geht es aber nicht heute. Wenn ein Mieter einer günstigen Wohnung verstirbt, gibt es oft Familienangehörige, die gern das Mietverhältnis fortsetzen wollen. Aber geht das so einfach? Dieser Beitrag widmet sich der Frage: Ob die Enkelin in die preiswerte Wohnung der Oma einziehen kann und nach Omas Tod auch Mieterin wird.

Auch hierzu haben wir schon ausführlich berichtet. Entweder treten privilegierten Personen in das Mietverhältnis ein (§ 563 BGB) oder, wenn nicht, wird es mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Die Unterscheidung ist wichtig, denn im letzteren Fall, kann das Mietverhältnis auch durch den Vermieter gekündigt werden.

Verkürzt gesagt, sind die Personen privilegierte Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Wenn also Oma und Enkelin einen gemeinsamen Haushalt geführt haben und keine anderen Personen im Haushalt lebten, könnte die Enkelin in das Mietverhältnis eintreten. 

Grundsätzlich ja. Es ist das Bedürfnis denkbar, dass jemand einen Familienangehörigen aufnimmt, damit dieser ihn dann bei der Haushaltsführung unterstützt und sogar pflegt. Wenn also ein Mieter oder eine Mieterin bei der Vermieterin um die Erlaubnis der Aufnahme in die Wohnung bittet, ist sie im Regelfall zu erteilen. Es genügt hier schon, dass die Mieterin nicht mehr allein leben will.

Das reine Leben in derselben Wohnung reicht nicht aus. Mitglieder einer Wohngemeinschaft führen in der Regel keinen gemeinsamen Haushalt. Andersherum ist auch dann ein gemeinsamer Haushalt denkbar, wenn es noch eine weitere Wohnung gibt und beispielsweise einer der Partner pendelt.

Es geht um die Führung eines gemeinsamen Haushalts, also das zusammen Entscheiden und zusammen Wirken und zusammen Kosten-Tragen. Außerdem geht es auch um das zusammen Pflichten erfüllen, wie das Erledigen der Einkäufe, die Reinigung, die Nahrungszubereitung. Die Anschaffung von Haushaltsgegenständen und die Versorgung und Pflege im Krankheitsfall.

Wenn hier die Frage beurteilt werden soll, ob Kinder mit den Eltern einen gemeinsamen Haushalt „führen“, kann diese Frage oft verneint werden, weil Kinder eher versorgt werden als versorgen und sich auch eher nicht an den Kosten beteiligen. Daher kommt es beim Eintritt der Kinder in das Mietverhältnis nicht darauf an, ob es die gemeinsame Haushaltsführung gab. Dies gilt für Kinder, nicht für Enkel und Neffen und Nichten.

Die Enkelin des Ausgangsfalls tritt also nur dann in das Mietverhältnis ein, wenn sie tatsächlich mit der Oma zusammen den Haushalt geführt hat, also es eine Kostenbeteiligung gab, gemeinsam eingekauft wurde usw. Die Voraussetzungen dessen muss die Enkelin vortragen. Sie muss also Auskunft geben über ihr tägliches Leben. Anhaltspunkte liefern hier zum Beispiel auch die Meldeanschrift. War die Enkelin in einer anderen Wohnung gemeldet, sprich dies schon gegen eine gemeinsame Haushaltsführung.

Nun ist denkbar, dass die Enkelin in die Wohnung einzieht und auch dort gemeldet ist und es dann nicht mehr schafft, die Oma zu pflegen. Daher bezieht Oma in den letzten Monaten ihres Lebens ein Pflegeheim. In diesem Fall haben Beide zum Zeitpunkt des Todes keinen gemeinsamen Haushalt mehr. Es kommt hier darauf an, ob die Absicht und die medizinisch begründbare Möglichkeit bestand, dass die Mieterin wieder in die Wohnung zurückkehrt und dort wieder ihren Lebensmittelpunkt hat. So hat es aktuell das LG Berlin entschieden (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 – 67 S 120/23). Wenn das nicht der Fall ist, gab es keinen gemeinsamen Haushalt und die Enkelin tritt nicht als Haushaltsangehörige ein.

Wenn im Ausgangsfall die Enkelin die einzige Erbin ist, wird das Mietverhältnis mit ihr fortgesetzt. Ansonsten würde das Mietverhältnis mit allen Erben gemeinschaftlich fortgesetzt. In diesem Fall kann das Mietverhältnis nach § 564 S. 2 BGB das Mietverhältnis gekündigt werden. Diese Kündigung ist nur innerhalb einer Frist von einem Monat nach Kenntnis des Eintritts der Enkelin als Erbin bzw. der Erben möglich. 

Behauptet ein Enkel, eine Enkelin, Nichte oder Neffe oder oder, die gemeinsame Haushaltsführung, prüfen Sie dies. War derjenige dort gemeldet? Lebte der Verstorbene noch in der Wohnung? Wenn nicht, kommt ein Eintritt nach § 563 BGB nicht in Betracht.

Für den Fall des Eintritts der Erben, entscheiden Sie schnell, ob das Mietverhältnis fortgesetzt werden soll.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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