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Der Mieter meldet Schimmel
15. Februar, 2023
Im Januar erreichten mich an zwei aufeinanderfolgenden Tagen im Webinar zur Mängelgewährleistung im Mietrecht und dann im Expertenchat folgende Fragen: Was sollte der Eigentümer tun, wenn ein Mieter Schimmel meldet? Lassen sich für das Heizverhalten Rückschlüsse aus der Heizkostenabrechnung mit elektronischen Heizkostenverteilern ziehen?
Zunächst möchte ich auf einen älteren Beitrag zum Thema verweisen, in dem es darum ging, was Schimmel ist und wer dafür verantwortlich ist.
Was tun nach der Mängelanzeige?
Grundsätzlich gilt, dass nach einer Mängelanzeige der Mangel vom Vermieter oder der Hausverwaltung besichtigt werden sollte. Sie müssen prüfen, ob der Mangel, also der Schimmel tatsächlich da ist. Es erscheint merkwürdig, aber manchmal sind dunkle Flecken an den Wänden auch einfach nur Schmutz, es könnte sich aber auch um Fogging handeln. Das sind schwarze Niederschläge an den Wänden, die durch das Ausdünsten von Weichmachern entstehen.
Es ist Schimmel und nun?
Wenn tatsächlich Schimmel vorhanden ist, müssen Sie als Vermieter bzw. Hausverwalter ermitteln, welche Ursache der Schimmel hat. Beruht der Schimmel auf einem Baumangel ist der Vermieter zuständig für dessen Beseitigung. Führt falsches Heiz- und Lüftungsverhalten zum Schimmel, ist der Mieter dran. Wenn die Ursache aber nicht eindeutig ermittelt werden kann, ist wiederum der Vermieter zuständig.
Sie müssen an dieser Stelle keinen Gutachter beauftragen, um die Ursache zu ermitteln, denn oft liegt diese auf der Hand.
Welche Indizien sprechen wofür?
Für ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten spricht es, wenn in dem Gebäude in keiner anderen Wohnung Schimmelbefall vorliegt, wenn es in dieser Wohnung noch nie geschimmelt hat oder wenn der Schimmel nur oberhalb des Fensters vorhanden ist. Weitere Indizien sind die Temperatur der Wohnung bei der Besichtigung oder die Verbrauchswerte der Heizung, ebenso wie das Vorhandensein von (vielen) Grünpflanzen oder von Gegenständen auf Fensterbrettern.
Schimmel in den Ixeln oder in mehreren Wohnungen im Gebäude oder immer wiederkehrender Schimmel oder eine defekte Dämmung sprechen für einen Baumangel, für den der Vermieter einzustehen hat.
Wenn Sie als Vermieter sich die Indizien ansehen und vermuten, dass das Wohnverhalten des Mieters den Schimmel verursacht, können Sie dem Mieter das mitteilen und ihn auffordern, den Schimmel zu beseitigen. Wenn der Mieter dem nicht nachkommt, bleibt nur der Gang ins Gericht.
Wenn Sie wirklich sicher sein wollen, können Sie bereits bei der Ermittlung des Schimmels einen Sachverständigen hinzuziehen. Ob der Mieter die Kosten des Gutachtens zu erstatten hat, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hier gilt entsprechend, was im nächsten Abschnitt zum gerichtlichen Gutachten gesagt wird.
Wie wird das Gericht entscheiden?
In vielen Fällen wird das Gericht einen Sachverständigen beauftragen, um die Schimmelursache zu ermitteln, auch dann wenn es bereits ein außergerichtliches Gutachten gibt. Wenn das Gutachten einen Baumangel feststellt oder feststellt, dass die Ursache nicht ermittelbar ist, muss der Vermieter den Schimmel beseitigen und die Kosten des Rechtsstreits – also auch des Gutachtes – tragen.
Wenn der oder die Sachverständige ermittelt, dass der Schimmelbefall durch Heizen und Lüften vermieden werden kann, geht es weiter. Dann werden diese Fragen beantwortet: wie warm muss es sein und wie oft muss der Mieter am Tag lüften? Mietern ist es nur zuzumuten, bis zu dreimal täglich für zehn Minuten bei weit geöffnetem Fenster zu lüften. Querlüftung oder häufigeres Lüften kratzt schon an der Zumutbarkeitsgrenze. Wenn dies der Fall wäre, muss ebenfalls der Vermieter den Schimmel beseitigen und trägt die Kosten für den Rechtsstreit.
Wenn der Sachverständige ermittelt, dass ein zweimaliges Lüften pro Tag und eine Beheizung auf 20 Grad Celsius zur Schimmelvermeidung ausreicht, kommt es darauf an, ob der Mieter dies wusste. Der Mieter haftet nämlich nur dann für ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten, wenn er über das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten informiert und auf die Auswirkungen von Fehlern hingewiesen wurde. Hier finden Sie ein passendes Merkblatt zum Heizen und Lüften.
Fazit
Wenn Sie die Mieter über das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten konkret belehrt haben, es entsteht trotzdem Schimmel und die Indizien sprechen für ein Mieterverschulden, dann empfehlen wir, die Mieter aufzufordern, den Schimmel zu beseitigen und gegebenenfalls die geminderte Miete nachzuzahlen. Dann haben Sie in einem Rechtsstreit nicht viel zu befürchten.
Wenn Sie nicht belehrt haben oder nur sehr allgemein und es tritt das erste Mal Schimmel auf, empfehlen wir den Schimmel zu beseitigen und die Mieter zu belehren, wie sich zukünftig verhalten sollten. In diesem Fall ist die Gefahr des Unterliegens im Rechtsstreit recht hoch, selbst wenn die Mieter nicht ausreichend geheizt oder gelüftet haben.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft
Bildnachweis: Pixabay
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