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Der Mieter will untervermieten
15. Juni, 2022
Tagtäglich beantworte ich Fragen von Vermietern aus dem Mietrecht und nehme dabei die Sicht der vermietenden Seite ein. Auch zur Frage: Darf der Vermieter vor oder auch nach Erteilung der Untermieterlaubnis vom Mieter die Vorlage des Untermietvertrags verlangen? Damit der Vermieter weiß, was mit seiner Wohnung passiert, ist dies sicher sinnvoll und wird auch von einigen Gerichten bejaht. Privat wurde mir neulich mitgeteilt, dass der Mieterverein dies anders sieht. Das wundert mich selbstverständlich nicht, war aber dennoch Anlass mich wieder einmal näher mit dieser Frage zu beschäftigen und diesen Beitrag zu verfassen.
Wann hat ein Mieter Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis?
Der Mieter hat Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis der (teilweisen) Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung seiner Wohnung, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, dieses nach Mietvertragsschluss entstanden ist und die Untervermietung für den Vermieter nicht unzumutbar ist.
Wann hat der Mieter ein berechtigtes Interesse?
Das ist dann der Fall, wenn der Mieter vernünftige Gründe hat, die den Wunsch unterzuvermieten, nachvollziehbar erscheinen lassen. Um aus dem „BlaBla“ herauszukommen, folgen hier einige Beispiele für das berechtigte Interesse: die Aufnahme des Lebenspartners, die Aufnahme einer Person nach Verlust des Partners oder Auszug der Kinder (Stichwort: Vereinsamung) aber auch eine Reduzierung der Wohnkosten.
Die Rechtsprechung erklärte bis vor kurzem: „Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht.“ Das Berliner Landgericht hat dies vor kurzem eingeschränkt, dass die Reduzierung der Wohnkosten kein berechtigtes Interesse ist, wenn der Mieter seine Innenstadtwohnung teilweise untervermieten will und selbst hauptsächlich in einem Haus am Stadtrand wohnt. Das Landgericht konnte nicht so recht nachvollziehen, dass es in derselben Stadt (Berlin) tatsächlich notwendig sein soll, die Wohnung in der Innenstadt zu behalten. Der Anspruch auf die Genehmigung der Untermiete dient dem Bestandsinteresse des Mieters. Mit anderen Worten, er soll dort wohnen bleiben können, wo er schon lange wohnt. Dieses Interesse ist aber nicht zu sehen, wenn er doch in derselben Stadt in einem Haus am Stadtrand wohnt (LG Berlin, Urteil vom 17.3.2022, Az. 67 S 286/21 wie haben berichtet).
Wie muss der Mieter das berechtigte Interesse nachweisen?
Mieter müssen dieses Interesse nicht nur behaupten, sondern auch die Tatsachen dazu offenlegen. Er muss ebenfalls erklären, dass diese Tatsachen erst nach Mietvertragsabschluss entstanden sind.
Hierbei aber Vorsicht. Das AG Brandenburg hat mal entschieden, dass ein Mieter seine Lebensgefährtin nicht mit in die Wohnung aufnehmen darf, weil die Beziehung bereits bei Mietvertragsabschluss bestand. Diese Entscheidung ist vielleicht vor dem Hintergrund verständlich, dass die Vermieterin die Ex-Freundin des Mieters war (AG Brandenburg, Urteil vom 6.6.2019, Az. 31 C 230/18). Grundsätzlich dürfte das jedoch so sein, dass sich die Lebensplanung von Mietern ändern kann und er oder sie später beschließt mit dem bzw. der Partner*in zusammenzuziehen.
Doch zurück zu den berechtigten Interessen. Wenn der Mieter hier persönliche Gründe geltend macht, muss er Einzelheiten aus seinem Privatleben offenbaren. Dabei reicht es aber aus, wenn er erklärt, nach dem Auszug der Kinder wegen des Wunsches nach Gesellschaft einen weiteren Mieter aufzunehmen. Wenn der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis mit wirtschaftlichen Interessen begründet wird, so muss der Mieter Einzelheiten zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen vortragen. Irgendwelche Auskünfte aus der Intimsphäre oder Nachweise wie Sozialhilfebescheide brauchen Mieter nicht vorzulegen.
Der Mieter muss Namen und die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermieters angeben. Denn nur, wenn er dies tut, kann der Vermieter prüfen, ob der Erteilung der Erlaubnis personenbezogene Gründe entgegenstehen.
Muss der Mieter ein Raumkonzept erstellen?
Hier kommt die typische Juristen-Antwort: Es kommt darauf an. Und zwar darauf, ob ein Lebensgefährte mit aufgenommen werden soll, dann teilen sich Mieter und Dritter die gesamte Wohnung; beide nutzen teilweise.
Im Fall der klassischen Untermiete werden aber einzelne Räume vermietet. Dann muss der Mieter auch bei der Bitte um die Erlaubnis angeben, welches Zimmer er untervermieten will (LG Berlin, Urteil vom 15.7.2021, Az. 67 S 87/21).
Das bedeutet aber nicht, dass eine Einzimmerwohnung nicht untervermietet werden darf. Hier gilt, dass z.B: während eines Auslandssemesters auch das eine Zimmer untervermietet werden kann, wenn der Mieter beabsichtigt, die Sachherrschaft über die Wohnung zumindest teilweise zu behalten. In einem Fall (LG Berlin, Urteil vom 7.4.2022, Az. 67 S 7/22) bejahte das Gericht dies, weil der Mieter noch einen Schrank mit Gegenstände und eine Ecke im Flur mit seinen Sachen hatte.
Muss der Mieter den Untermietvertrag vorlegen?
Den Untermietvertrag muss der Mieter und Untervermieter in aller Regel nicht vorlegen.
Im Einzelfall kann dies anders sein, wenn zum Beispiel die Höhe der Untermiete für den Untermietzuschlag oder anderes maßgebend ist.
Darf der Vermieter Bedingungen stellen?
Eine Erlaubnis, die an Bedingungen geknüpft wird, gilt als verweigert. Also nein, der Vermieter darf keine Bedingungen stellen. Aber auch hier gilt wieder: Keine Regel ohne Ausnahme: So kann der Vermieter bei Bildung einer Wohngemeinschaft verlangen, dass der Mieter seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung behält.
Muss der Vermieter die Verweigerung der Erlaubnis begründen?
Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter die Verweigerung der Erlaubnis begründen. Dann kann der Mieter prüfen, ob er dagegen vorgeht und auf Erlaubnis klagt.
Fazit:
Der Mieter muss eine Reihe von Informationen geben, aber er muss sich nicht nackig machen. Dennoch sind in der heutigen Zeit des knappen Angebots an Mietwohnungen auch erhöhte Anforderungen an die Erlaubnis zur Untervermietung zu stellen.
Autor: Katharina Gündel; GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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