Es gibt verschiedene Arten von Wohnraummietverträgen:

• den unbefristeten Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird und nur durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet werden kann;
• den befristeten Mietvertrag, der durch Zeitablauf oder aber durch eine außerordentliche Kündigung beendet wird.

Wenn wirksam ein Zeitmietvertrag vereinbart werden soll, der automatisch nach einem bestimmten Zeitraum endet, ist § 575 BGB zu beachten. Eine andere Art der Befristung ist nicht möglich.

1. Voraussetzungen des Zeitmietvertrages

Die Befristung eines Wohnraummietvertrages ist daher grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Der Vermieter muss eines der dort aufgezählten berechtigten Interessen an der Befristung des Mietvertrages haben. Das bedeutet, Sie können nur dann befristen, wenn Sie (oder Familien- oder Haushaltsangehörige) die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt nutzen wollen oder die Wohnung abreißen/umbauen oder ähnliches wollen oder die Wohnung an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten wollen.

Dazu im Einzelnen:

1. Alt.: Der Vermieter benötigt nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

Für diese Alternative ist es erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder einen Angehörigen des Haushalts nach Ablauf der Befristung nutzen will. Der Befristungsgrund muss bereits bei Abschluss des Mietvertrages bestehen. (LG München I, Urteil vom 13.01.1993, WuM 94, 543).

Zu den Familienangehörigen und Angehörigen des Haushalts des Vermieters gehören die Personen, die von § 573 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 BGB mit umfasst sind.

• Familienangehörige sind: Ehegatten, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Bruder, Schwester, Schwiegereltern, Cousin und Cousine.
• Haushaltsangehörigen sind: Alle Personen, die dauerhaft in dem Haushalt des Vermieters wohnen und diesem Haushalt angehören.

Bei Abschluss des Mietvertrages ist die Person konkret zu bezeichnen. Da die Rechtsprechung strenge Anforderungen an die Konkretisierung der Verwendungsabsicht stellt, sollte bereits im Mietvertrag ebenfalls mit angegeben werden, wie die bisherige Wohnsituation der Bedarfsperson war und aus welchen Gründen die Bedarfsperson beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit zu nutzen.

1. Alt.: Die vermieteten Räume sollen nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise beseitigt, so wesentlich verändert oder instandgesetzt werden, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.

Hierzu zählen insbesondere alle baulichen Maßnahmen, die zu einer wesentlichen Veränderung bis hin zur Beseitigung der Mietsache führen. Erforderlich ist zugleich, dass die Durchführung dieser baulichen Maßnahmen erheblich erschwert werden würden, wenn der Mieter in den Räumlichkeiten verbleiben würde. Die vom Vermieter beabsichtigten baulichen Maßnahmen müssen bauordnungsrechtlich zulässig sein und bei Abschluss des Mietvertrages (empfohlen wird die Beschreibung im Mietvertrag) im Mietvertrag derart konkret bezeichnet werden, dass es dem Mieter möglich ist zu erkennen, welche Art von Arbeiten durchgeführt werden und wie die Räume verändert werden sollen. Anhand dieser Angaben muss der Mieter beurteilen können, ob die Arbeiten erheblich behindert werden, wenn er in den Räumlichkeiten verbleibt. Wird das Gebäude/die Wohnung vollständig beseitigt/abgerissen, dann sind nähere Angaben zur Art und Weise des Abrisses nicht erforderlich (BGH, 18.04.2007, NZM 2007, 439).

1. Alt.: Der Vermieter beabsichtigt, die Räume nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten.

Nach Ablauf der Mietzeit soll die Wohnung als so genannte Werkswohnung an einen Verpflichteten des Vermieters vermietet werden. Es ist ausreichend, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages lediglich beabsichtigt, die Wohnung an den Verpflichteten zu vermieten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter gegenüber darzulegen, dass nach Ablauf der Mietzeit ein berechtigtes Interesse an der Vermietung der Wohnung an den Verpflichteten besteht.

Der Vermieter muss dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen.

Die Mitteilung des Befristungsgrundes muss in einer dem § 126 BGB entsprechenden Form erfolgen. D.h. in schriftlicher Form durch eigenhändige Unterzeichnung des Vermieters. Eine Mitteilung in mündlicher Form, oder per Telefax/E-Mail ist nicht ausreichend. Diese schriftliche Mitteilung ist nur dann wirksam, wenn sie spätestens bei Vertragsschluss dem Mieter zugegangen ist. Demgemäß ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Befristungsgrund bereits im Mietvertrag benannt wird. Es wird allerdings empfohlen, den Grund der Befristung bereits im Mietvertragsformular konkret aufzuführen und den Mietvertrag anschließend eigenhändig zu unterzeichnen.ortant;}”]

2. Die Laufzeit des Mietvertrages

Der Abschluss des Zeitmietvertrages ist nach § 575 BGB mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes ohne zeitliche Beschränkung zulässig. (BGH, Urteil vom 22.12.2003, WuM 200, 157).

Damit können Zeitmietverträge nach § 575 BGB auch für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre abgeschlossen werden.

3. Der Auskunftsanspruch des Mieters

Der Mieter kann vom Vermieter (frühestens) vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht, § 575 Abs. 2 S. 1 BGB. Der Anspruch des Mieters auf Auskunft bedarf keiner bestimmten Form. Das Auskunftsverlangen kann somit auch mündlich gestellt werden.

Nach Ablauf der Befristung kann der Auskunftsanspruch des Mieters jedoch nicht mehr geltend gemacht werden. Hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses keine Auskunft oder Verlängerung des Mietverhältnisses verlangt, dann ist das Mietverhältnis zu dem vereinbarten Beendigungszeitpunkt beendet. Dies gilt auch dann, wenn der Befristungsgrund erst zu einem späteren Zeitpunkt besteht.

Zu berücksichtigen ist, dass der Mieter dann nicht verpflichtet ist, Auskunft über das Bestehen des Befristungsgrundes zu verlangen, wenn feststeht oder offenkundig ist, dass der Befristungsgrund weggefallen ist oder zeitlich verzögert wird. In einer solchen Fallgestaltung kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

Kommt der Vermieter dem Auskunftsverlangen des Mieters nicht nach, oder gibt der Vermieter erst nach Fristablauf Auskunft über das Bestehen des Befristungsgrundes, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

4. Wegfall des Befristungsgrundes/Änderung des Befristungsgrundes/Verzögerung des Befristungsgrundes

Fällt der Befristungsgrund weg, dann ist der Mieter berechtigt, vom Vermieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu verlangen, § 575 Abs. 3 S. 2 BGB. Entfällt der Befristungsgrund, dann ist es nicht zulässig, den Befristungsgrund gegen einen anderen Befristungsgrund auszutauschen.

Unbedenklich ist es hingegen, wenn der Befristungsgrund beibehalten wird, dieser Befristungsgrund allerdings nur auf einen anderen Sachverhalt gestützt wird. Hat der Vermieter im Mietvertrag als Befristungsgrund angegeben, dass er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für seinen Sohn benötigt, dann spricht nichts dagegen, den Befristungsgrund beizubehalten und nur den Sachverhalt beispielsweise so zu ändern, dass der Vermieter die Wohnung nunmehr für seine Tochter benötigt.

Verzögert sich der Befristungsgrund und hat der Mieter hiervon vor Beendigung des Mietverhältnisses Kenntnis erlangt, dann kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen, § 575 Abs. 3 S. 1 BGB.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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