Die Wohnungseigentümerversammlung für ein Objekt ist, gemäß § 24 Abs. 1 WEG, mindestens einmal im Jahr von dem Verwalter einzuberufen. Was aber gehört in die Einladung? Welche Formalien sind bei der Eigentümerversammlung zu beachten?

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Was gehört in die Einladung zur Eigentümerversammlung?

• die Tagesordnungspunkte
• der Versammlungsort
• die Versammlungszeit

An wen muss die Einladung versandt werden?

Die Einladung muss an alle aktuellen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Es reicht nicht aus, dass die Einladung nur an einen von zwei Wohnungseigentümern versandt wird. Die Einladung muss an alle Wohnungseigentümer an die zuletzt dem Verwalter bekannt gegebene Anschrift abgeschickt und ihnen zugegangen sein.

Ausnahme: Ist in der Teilungserklärung die Regelung enthalten, dass für die Formalien der Einladung die Absendung genügt, ist ein fehlender Zugang der Einladung kein Anfechtungsgrund mehr.

Müssen Beschlussvorlagen in die Tagesordnungspunkte aufgenommen werden?

Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat.

Regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussthemas aus. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Angelegenheit bereits Gegenstand von Erörterungen war und die Wohnungseigentümer damit vertraut sind. (BGH, Urteil vom 05.07.2013, V ZR 241/12; AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 04.10.2013, 44 C 2012/13)

Wo und wann soll die Eigentümerversammlung stattfinden?

Sie fragen sich im Rahmen der Erstellung der Einladungen, welcher Versammlungsort am geeignetsten ist für die Durchführung der Eigentümerversammlung. Was müssen Sie beachten?

Es gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Jeder Wohnungseigentümer soll das Gefühl haben, frei über das Beschlussthema diskutieren zu können, ohne dass die Öffentlichkeit mithört. Ein Versammlungsort, an dem Spannungen der Wohnungseigentümer bereits vorherzusagen sind, kann für die Wohnungseigentümer unzumutbar sein. Gefasste Beschlüsse leiden dann an einem formellen Mangel und sind anfechtbar.

Sie fragen sich im Rahmen der Erstellung der Einladungen, welche Versammlungszeit am geeignetsten ist für die Durchführung der Eigentümerversammlung. Was müssen Sie beachten?

Zunächst ist die Ladungsfrist zu beachten, die nach dem Gesetz 2 Wochen beträgt. In der Teilungserklärung kann die Ladungsfrist allerdings verlängert worden sein.

Dann prüfen Sie, ob Sie Anhaltspunkte haben, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Zeit nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann. Das ist bei der Wahl der Versammlungszeit zu berücksichtigen. Besteht die Mehrheit der Wohnungseigentümer aus Familien mit Kindern, ist eine Versammlung in der Ferienzeit nicht durchzuführen oder doch jedenfalls so rechtzeitig anzukündigen, dass die Eigentümer sich darauf einstellen können. Besteht die Mehrheit der Wohnungseigentümer aus Rentnern, kann die Versammlung auch in den üblichen Arbeitszeiten stattfinden.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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