Die einzige Hauptleistungspflicht eines Mieters besteht gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Doch nicht immer erfüllen Mieter diese Pflicht. Die Hintergründe für einen Zahlungsverzug des Mieters sind vielfältig und oftmals rechtswidrig. Wenn der Vermieter dies nicht länger hinnehmen will, kann er die Möglichkeit einer Kündigung wegen dieses Zahlungsverzugs prüfen.

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Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Maßgebend für die Berechnung ist die zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vereinbarte Miete. Nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Ausgangsfall:
Der Mieter stimmt einer Mieterhöhung von 500,00 € um 5,00 € ab Juni 2019 zu. Er hatte aber ohne ersichtlichen Grund im April 2019 keine Miete gezahlt und zahlt auch im Juni 2019 keine Miete. Kann der Vermieter kündigen?

Wenn in zwei Monaten gar keine Miete gezahlt wird, dann liegt in der Regel ein Kündigungsgrund vor. Dies gilt aber nicht, wenn die Miete erhöht wurde. Im Ausgangsfall besteht für April in Höhe von 500,00 € Zahlungsverzug und für Juni in Höhe von 505,00 €; der Gesamtverzug von 1.005,00 € erreicht nicht den Betrag von zwei Monatsmieten, mithin 1.010,00 €. Eine Kündigung ist daher nicht möglich (AG Lübeck, Beschluss vom 9.1.2017, Az. 31 C 2199/16).

Variante 1:
Der Mieter ist mit den Zahlungen für Mai und Juni 2019 in Verzug. Ein Kündigungsgrund liegt vor, denn der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine (Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug. Ein nicht unerheblicher Teil der Miete liegt nämlich dann vor, wenn der Rückstand den Betrag einer Monatsmiete übersteigt (BGH, Urteil vom 23.7.2008, Az. XII ZR 134/06).

Variante 2:
Wie Variante 1, der Mieter zahlt aber am 20. Juni 2019 einen Betrag von 505,00 €. Auch in diesem Fall kann der Vermieter am 21. Juni 2019 noch die Kündigung aussprechen, obwohl der Zahlungsverzug nur 500,00 € beträgt. Der Kündigungstatbestand ist entstanden, aber noch nicht wieder weggefallen. Er fällt erst dann wieder weg, wenn der Rückstand vollständig ausgeglichen wird. Solange nach einem entstandenen Kündigungsgrund der Vermieter nicht vollständig befriedigt wurde, besteht der Kündigungsgrund weiter. Eine Ausnahme besteht dann, wenn nur noch ein unerheblicher Zahlungsrückstand besteht. Dann könnte eine Kündigung rechtmissbräuchlich sein.

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass auch ein geringerer Zahlungsverzug als zwei Monatsmieten zu einer Kündigung führen kann. Hier sind im Einzelnen die Forderungen, Zahlungen und Tilgungsbestimmungen zu prüfen.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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