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Die Modernisierung der Eigentumswohnung - Teil 4
12. Dezember, 2024
Könnte auch die Vorweihnachtszeit ein solcher Härtegrund sein oder die Schnupfenzeit? Für einige von uns ist beides hart. Muss ich als Nutzer einer Eigentumswohnung dulden, dass das weihnachtlich schön geschmückte Fenster ausgetauscht werden soll? Ist das anders, wenn es defekt wäre?
Was ist die persönliche Härte?
Die Duldungspflicht des Mieters kann entfallen, wenn auch nach einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, dessen Familie oder Angehörige seines Hausstandes eine besondere, nicht zu rechtfertigende, Härte darstellen würde. Diese Regelung für Mieter gilt nach § 15 WEG auch für Baumaßnahmen, die die GdWE oder ein anderer Wohnungseigentümer durchführt. Bei Erhaltungsmaßnahmen kann der Nutzer keine Härte einwenden, wohl aber bei baulichen Maßnahmen, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen.
Um zu meiner Ausgangsfrage zurückzukommen: Wenn das Fenster defekt ist (Bsp. es lässt sich nicht öffnen) und es soll repariert / Instandgesetzt /wegen des Defekts ausgetauscht werden, handelt es ich um eine Erhaltungsmaßnahme. Hiergehen kann keine Härte eingewandt werden.
Gibt es Beispiele für Härtegründe bei baulichen Maßnahmen?
Die Härte kann sich aus der Art der Arbeiten ergeben. Im Dezember die Fenster auszutauschen – egal ob geschmückt oder nicht, ist keine gute Idee. Ein Fensteraustausch im Dezember kann eine Härte bedeuten. Dasselbe gilt für Modernisierungsmaßnahmen an der Heizung. Dies gilt aber auch für ein bevorstehendes Miet- bzw. Nutzungsende. In solchen Fällen müsste bzw. könnte der Bauwillige die geplanten Arbeiten verschieben.
Die Härtegründe können sich auch den baulichen Folgen ergeben. Dies ist denkbar nach Grundrissänderungen oder Änderungen, die den Charakter der Mietsache betreffen. Eine Mandantin wollte die Wohnung in eine Maisonettewohnung umwandeln und das Souterrain hinzufügen und über eine Treppe mit dem Wohnzimmer verbinden. Dies müssen Mieter bzw. Nutzer nicht dulden. Ein weniger hübsches Beispiel ist das Durchführen eines Fallrohrs durch ein Wohnzimmer. Auch das muss nicht geduldet werden.
Die Härte kann sich außerdem daraus ergeben, dass der Nutzer selbst hohe Aufwendungen auf die Wohnung oder die Teileigentumseinheit gemacht hatte (z.B. Verfliesung des Bads) und diese nun wirkungslos werden. Hier gelten im Mietrecht als Grenze, dass die Aufwendungen einer Jahresmiete in vier Jahren als abgewohnt gelten. Dies bedeutet: Hat der Mieter das Bad für 15.000 € schön gemacht und zahlt monatlich nettokalt 750,00 €, sind dies 1 2/3 Jahresmieten. Diese Investition ist nach 6 Jahren und 8 Monaten abgewohnt. Gegen diesen Härtegrund könnte der Bauende eine Entschädigung anbieten, die die Härte entfallen lässt.
Die Härte kann aber auch in der Person des Nutzers liegen, ist sie schwanger, kann dies ein Härtegrund sein. Auch das Alter, Krankheiten, kurz bevorstehende Abschlussprüfungen, Nachtarbeit können Härtegründe sein.
In jedem Fall muss zwischen den Härtegründen, die eingewandt werden, und den Interessen der Vermieter bzw. der GdWE oder des Bauenden abgewogen werden. Daher sind diese Beispiele nur denkbare Härtegründe, im Einzelfall muss genau geprüft werden.
Wie lange kann der Nutzer Härte einwenden?
Der Härteeinwand ist ein Einwand des Nutzers, den er auch ausdrücklich vorbringen muss.
Er hat dafür aber nicht unbegrenzt Zeit. Wenn der Nutzer auf die Möglichkeit des Härteeinwands hingewiesen wurde, dann hat er nur einen Monat, diese vorzubringen. Wenn keine Belehrung erfolgte, beginnt diese Frist nicht zu laufen. In dem Fall kann der Nutzer auch noch später die persönliche Härte einwenden. Ebenfalls später kann die Härte eingewandt werden, wenn den Nutzer kein Verschulden trifft (Bsp. Die Nutzerin wusste noch nichts von ihrer Schwangerschaft.).
Die Härtegründe müssen mindestens in Textform erhoben werden. Das bedeutet, es muss kein Schreiben mit Unterschrift sein. Eine E-Mail oder ein Fax (wenn es das noch gibt) oder eine Nachricht auf dem entsprechenden Portal reichen also aus.
Fazit:
Belehren Sie über die Möglichkeit der Geltendmachung der Härtegründe bereits in der Ankündigung der Baumaßnahmen. Dann haben Sie nach einem Monat Gewissheit, ob Härtegründe vorgebracht werden. Wenn dies passiert, wägen sie vor weiteren Schritten diese vorgebrachten Gründe und Ihre Interessen (+ Klimaschutzinteresse und Energieeinsparinteresse) gegeneinander ab. Wir helfen Ihnen hier gern.
Zur .
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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