1. Der Übergabeort

Die Rückgabe der vermieteten Räume hat am Mietobjekt selbst zu erfolgen. Demgemäß ist der Mieter nicht berechtigt, die Schlüssel des Mietobjektes bei dem Vermieter abzugeben, um die Rückgabeverpflichtung zu erfüllen. Gibt der Mieter alle Schlüssel vollständig und unbedingt beim Vermieter ab, dann kann in dieser Handlung eine vollständige Besitzaufgabe des Mieters an den vermieteten Räumen gesehen werden. Obwohl der Mieter die Mietsache nicht ordnungsgemäß zurückgegeben hat, ist der Vermieter in einem solchen Fall berechtigt, die Räume in Besitz zu nehmen.

2. Der Rückgabetermin

Der Mieter hat dem Vermieter die vermieteten Räumlichkeiten spätestens am Tag des Endes des Mietverhältnisses zurückzugeben. Es obliegt dem Mieter, einen konkreten Rückgabetermin zu vereinbaren.

Es besteht für den Vermieter keine nebenvertragliche Nebenpflicht, den Mieter darauf hinzuweisen, dass die Räume bis spätestens zum letzten Tag des Mietverhältnisses herausgegeben werden müssen. Gleichwohl ist zu empfehlen, den Mieter auf die fristgerechte Rückgabe der Räume hinzuwiesen und ggf. einen Termin zur Vorabnahme zu vereinbaren.

3. Folgen der unterlassenen Rückgabe

Wird die Herausgabe der Mietsache vom Mieter an den Vermieter unberechtigt verweigert, nutzt der Mieter die Räume ohne vertragliche Grundlage und damit ohne Recht zum Besitz. Für einen solchen Fall können dem Vermieter Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung und weitergehende Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zustehen.

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, also die Marktmiete.

Schadensersatzansprüche kommen insbesondere bei einer Anschlussvermietung in Betracht. Hat der Vermieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses an eine dritte Person neu vermietet und ist der Vermieter gehindert, die Räume an den neuen Mieter zu übergeben, weil der alte Mieter die Räume nicht zurückgegeben hat, dann sieht sich der Vermieter häufig Schadensersatzforderungen des neuen Mieters ausgesetzt.

Denn erfolgt keine Übergabe der vermieteten Räume an den neuen Mieter, kommen auch eine fristlose Kündigung des neuen Mieters und weitergehende Schadenersatzansprüche in Betracht.

Als Schadensersatzansprüche des neuen Mieters kommen hierbei insbesondere in Betracht:

• Höhere Miete für die Anmietung von Ersatzräumen
• Maklergebühren
• Umzugskosten

Hinsichtlich dieser Schadenspositionen kann sich der Vermieter dann bei dem alten Mieter schadlos halten.ortant;}”]

4. Mängel bei Rückgabe der Räume

Sind bei der Rückgabe der Räume Mängel vorhanden und werden diese in einem von beiden Parteien unterzeichneten Rückgabeprotokoll festgehalten, dann handelt es sich bei dieser Dokumentation um eine von beiden Parteien zugestandene Tatsachenfeststellung hinsichtlich des Zustands der Räume. In einem solchen Protokoll liegt allerdings kein Schuldanerkenntnis des Mieters. Ein Schuldanerkenntnis des Mieters könnte hingegen dann vorliegen, wenn sich der Mieter in dem Rückgabeprotokoll zusätzlich verpflichtet, die aufgeführten Mängel zu beseitigen.

Hier finden Sie entsprechende Muster für Übergabeprotokolle.

Auf der anderen Seite kann sich der Vermieter nach der Abnahme nicht auf Mängel berufen, die nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind. Etwas Anderes kann nur dann geltend gemacht werden, wenn es sich um sogenannte versteckte Mängel handelt, die der Vermieter anlässlich der Rückgabe der Räume nicht erkennen konnte. Es ist für den Vermieter dringend zu empfehlen, die Rücknahme der Räume unter dem Vorbehalt der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vorzunehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn kein Rückgabeprotokoll angefertigt wird. Denn der Vermieter kann sich auch dann nicht auf Mängel berufen, wenn es verabsäumt wurde, ein Rückgabeprotokoll anzufertigen, und der Vermieter nach der Rückgabe der Räume Mängel beanstandet, obwohl diese Mängel bei der Rückgabe hätten erkannt werden können.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, an der Erstellung eines Rückgabeprotokolls mitzuwirken oder ein solches zu unterschreiben.

In dem Rückgabeprotokoll sind die beanstandeten Mängel so konkret wie möglich aufzunehmen, damit diese klar erkennbar sind und von anderen Mängeln unterschieden werden können. Die möglichst genaue Bezeichnung der Mängel ist für einen möglichen Schadensersatzprozess unverzichtbar, da die Gerichte hohe Anforderungen an die Substanziierung eines Mangels stellen. Insbesondere muss aus der Darstellung des Mangels hervorgehen, dass dieser Mangel durch ein Fehlverhalten des Mieters und nicht durch dessen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht wurde.

5. Verjährung von Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, § 548 Abs. 1 BGB. Durch den Rückerhalt der Mietsache soll der Vermieter die Möglichkeit erhalten, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen, ob also der Mieter seine Rückgabepflichten erfüllt hat.

Da der Lauf der Verjährung bereits mit dem Rückerhalt der Mietsache beginnt, kann es mitunter vorkommen, dass die Verjährungsfrist vor Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen ist. Denn der Lauf der Verjährung des § 548 BGB ist einzig vom Rückerhalt der Mietsache und nicht von dem Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages abhängig.

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses, § 548 Abs. 2 BGB. Anders als bei den Vermieteransprüchen nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Mieteransprüche nicht mit der Rückgabe/dem Rückerhalt der Räume, sondern dem Ende des Mietverhältnisses.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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