Sie sind Vermieter und müssen für sich selbst oder einen Ihrer Familienangehörigen Eigenbedarf anmelden? Hier finden Sie die wichtigsten rechtlichen Infos über die Eigenbedarfskündigung.

Rechtssichere Beratung und Informationen für Vermieter

Was brauchen Sie, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durchzusetzen?

Damit Ihre Kündigung das Mietverhältnis wirksam beendet, bietet dieses Muster Formulierungshilfen und Hinweise zur Gestaltung einer korrekten Kündigung. Hier Sie können auch ein unverbindliches Beratungsangebot anfordern.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf handelt es sich um eine so genannte einseitige Willenserklärung, die auf die Beendigung des vorhandenen Mietverhältnisses gerichtet ist.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Wer zählt zu Familien- und Haushaltsangehörigen?

Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, wer zu dem Personenkreis der Familienangehörigen zu zählen ist. In der Literatur und insbesondere in der Rechtsprechung wurden Grundsätze entwickelt, wonach die folgenden Personen zu den Familienangehörigen des Vermieters zu zählen sind:

• Ehepartner des Vermieters
• Eltern und Großeltern des Vermieters
• Kinder und Enkel des Vermieters
• Geschwister des Vermieters
• Nichten und Neffen des Vermieters
• Schwägerin, Schwager und Schwiegereltern des Vermieters
• Stiefkinder des Vermieters
• ggfs. Cousine und Cousin des Vermieters, sofern zwischen dem Vermieter und  Cousine/Cousin eine enge persönliche Beziehung besteht.

Haushaltsangehörige

Zu dem Personenkreis der Haushaltsangehörigen zählen alle Personen, die mit dem Vermieter zusammenwohnen und dem Haushalt des Vermieters angehören. Deshalb ist es für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend, wenn die betreffende Person in der Wohnung des Vermieters alleine ein eigenes Zimmer nutzt und auch sonst seinen Haushalt alleine führt.
Die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, muss also mit dem Vermieter in einer Hausgemeinschaft zusammenleben und den Haushalt mit dem Vermieter zusammen führen.
Es kommt demnach auf einen sozialen Aspekt und die soziale Beziehung zwischen Vermieter und dem Haushaltsangehörigen an.

Zu den Haushaltsangehörigen gehören alle Familienmitglieder und sonstige Personen (Ehefrau, Lebensgefährte, Eltern, Kinder, Enkel, Schwiegertochter, Hausgehilfin, Pflegerin, Arbeitnehmer, „Wahlverwandte“ usw.) die seit längerer Zeit auf Dauer, also nicht nur vorübergehend, mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammenleben.

Der Vermieter selbst kann geltend machen, dass er die vom Mieter angemieteten Räume für sich benötigt. Bei mehreren Vermietern, ist es ausreichend, wenn nur einer der Vermieter die Räume für sich als Wohnraum benötigt.

So genannten juristischen Personen, wie GmbH, Aktiengesellschaften oder Vereinen, steht kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs zu, da eine Wohnnutzung durch solch eine Person oder Verein ausscheidet. Dies gilt auch dann, wenn die juristische Person die Wohnung für einen Ihrer Mitarbeiter, einen Geschäftsführer oder Angestellten benötigt.

Beraterhinweis

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich jedoch auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auf einen bestehenden Eigenbedarf berufen, wenn ein Gesellschafter der GbR die Wohnung für sich benötigt. Dies gilt auch dann, wenn der Gesellschafter bei Abschluss des Mietvertrages oder zum Zeitpunkt des Eintritts in die Gesellschaft der GbR noch nicht angehörte.

Der Käufer einer Wohnung kann erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine zuvor vom Käufer ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Was ist für die Rechtswirksamkeit zu beachten?

Damit diese Eigenbedarfskündigung wirksam ist, ist es notwendig sicherzustellen, dass die Kündigungserklärung dem Kündigungsempfänger tatsächlich zugestellt wird.

Der Zugang des Kündigungsschreibens sollte beweissicher nachgewiesen werden können, weshalb es sich empfiehlt die Kündigung per Boten zustellen und bestätigen zu lassen.

Des Weiteren muss die Schriftform der Kündigung nach § 568 Abs. 1 BGB eingehalten werden. Dies bedeutet, dass die Schriftform des § 126 Abs. 1 BGB nur dann gewahrt ist, wenn die Eigenbedarfskündigung vom Erklärenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird. Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung, die per Telefax oder mittels einer E-Mail erklärt wurde unwirksam.

Alle Angaben in dem Kündigungsschreiben müssen so konkret sein, dass keine Verwechslung möglich ist, z.B. bei der Angabe der Adresse, Mietverhältnisnummer, Ort der Mietsache. Diese Vorgabe gilt vor allem, wenn mehrere Mietverhältnisse zwischen den Parteien bestehen.

Bei wem liegt das Kündigungsrecht?

Der Inhaber des Kündigungsrechts bei Eigenbedarfskündigung ist ausschließlich der Vermieter. Falls mehrere Personen Vermieter sind, müssen diese alle konkret genannt werden und die Kündigungserklärung muss von allen Vermietern gemeinsam abgegeben werden.

Das Recht zur Kündigung kann vom Inhaber des Kündigungsrechts nicht an eine dritte Person abgetreten werden, allerdings kann sich der Vermieter von einer dritten Person vertreten lassen.

Die Kündigung wird dann namens und in Vollmacht des Vermieters von der dritten Person (in den meisten Fällen die Hausverwaltung) gegenüber dem Mieter erklärt. Voraussetzung der Stellvertretung ist, dass der Dritte über eine entsprechende Vertretungsmacht verfügt und vom Vermieter tatsächlich bevollmächtigt wurde, die Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Hierbei zu beachten ist, dass die Kündigung laut § 174 BGB unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Das bedeutet, dass der bevollmächtigte Vertreter eine auf ihn lautende Originalvollmacht des Vermieters zusammen mit der Kündigung vorlegen sollte, da ansonsten die Zurückweisung droht.

Der Kündigungsempfänger ist hier natürlicher der momentane Mieter, der im Kündigungsschreiben konkret mit korrektem Namen und Anschrift zu bezeichnen ist. Sofern mehrere Personen Mieter sind, sind alle Personen konkret zu bezeichnen. Das Schreiben muss allen Mietern, am besten per Boten, zugehen.

Falls mehrere Personen Mieter sind, ist vor der Zustellung der Eigenbedarfskündigung zu prüfen, ob noch alle Mieter in der angemieteten Wohnung leben und dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Ist dem Vermieter bekannt, dass ein Mieter ausgezogen ist, muss das Kündigungsschreiben dem ausgezogenen Mieter zu der neuen Wohnanschrift zugestellt werden. Wenn dies nicht geschieht, ist die Kündigung insgesamt unwirksam.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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