Wegen der Corona-Pandemie sollen unnötige soziale Kontakte vermieden werden. Wir fragen uns: Sind Eigentümerversammlungen unnötige soziale Kontakte? Der folgende Beitrag soll nach dem heutigen Stand (20. März 2020) die Fragen beleuchten, ob überhaupt Eigentümerversammlungen stattfinden dürfen oder können und ob Sie jetzt noch Ladungen versenden sollten.

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Nach § 24 WEG wird sie mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen. Sie findet üblicherweise in der ersten Jahreshälfte statt. Derzeit ist die Planung von Versammlungen aber schwierig. Es ist nicht absehbar, wann sich die Lage entspannt und wieder mehr soziale Kontakte aufgenommen werden können, auch Räume sind nicht zu bekommen.

Die Frage, ob Versammlungen noch durchgeführt werden dürfen, kann nicht allgemein beantwortet werden. Eigentümerversammlungen sind keine öffentlichen Veranstaltungen. Es gelten daher hier die Vorgaben für nicht-öffentliche Veranstaltungen. Hierzu haben einzelne Bundesländer bereits Verordnungen erlassen. Versammlungen mit unter 50 Personen und einer Teilnehmerliste (+Kontaktdaten) sind derzeit meist noch erlaubt. Ob eine Versammlung also stattfinden darf, hängt vom Bundesland, aber auch von der Größe der Gemeinschaft bzw. der Anzahl der Teilnehmenden ab.

Eine Ladung zu einer Versammlung in den nächsten Wochen (derzeit bis mindestens Ende April 2020) dürfte eine Ladung zur Unzeit sein. Möglicherweise ist es einzelnen Eigentümern nicht erlaubt an einer Versammlung teilzunehmen, weil eine Quarantäne angeordnet wurde oder einzelnen Eigentümer sind Personen aus Risikogebieten oder mit Vorerkrankungen. Andere Eigentümer wollen sich gegebenenfalls nicht dem Risiko einer Ansteckung aussetzen und halten sich an die behördlichen Empfehlungen zu Hause zu bleiben.

Wir gehen davon aus, dass Beschlüsse, die auf Versammlungen getroffen werden, an denen Personen aus den oben genannten Gründen nicht teilnehmen, anfechtbar sind. Es gilt aber immer der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung. Es ist abzuwägen zwischen der Eilbedürftigkeit von Beschlüssen und der Frage der gesundheitlichen Gefährdung der Teilnehmer und des Verwalters.

– Wenn eine Versammlung stattfindet oder stattfinden muss, empfehlen wir die allgemeinen Vorsichtsmaßnahmen einzuhalten.

– Schützen Sie sich und andere vor Ansteckungen!

– Halten Sie Desinfektionsmittel bereit!

– Schütteln Sie keine Hände!

– Halten Sie einen Mindestabstand zwischen den Teilnehmern untereinander und sich ein!

– Weisen Sie darauf hin, dass alle ihre eigenen Kugelschreiber benutzen!

– Weisen Sie darauf hin und halten Sie sich selbst an die Vorgaben zum Husten und Niesen!

Schon vor der Krise diskutiert wurden die Alternativen zur Präsenzveranstaltung – die virtuelle Versammlung. Eine gesetzliche Regelung gibt es derzeit noch nicht, soll aber mit der nächsten WEG-Reform kommen. In einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es bereits heute geübte Praxis, Eigentümerversammlungen als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenzen durchzuführen. Dies bietet sich insbesondere in den Fällen an, wo über dringende Fragen diskutiert und entschieden werden muss. Eine Tendenz in der Rechtsprechung zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen dieser virtuellen Versammlungen ist noch nicht erkennbar.

TIPP

Wir empfehlen, Versammlungen zu verschieben, sofern dies möglich ist. Versuchen Sie eilige Maßnahmen mit den Eigentümern in virtuellen Versammlungen zu besprechen!

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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