Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Vorliegen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (BGH v. 07.12.2018, V ZR 273/17).

1. Sachverhalt

Es hatten Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen geklagt, wonach die Anschaffungskosten für Rauchwarnmelder aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden sollten. Die Kläger hatten die Ihnen gehörenden Wohnungen schon im Vorfeld mit Rauchwarnmeldern ausgestattet.

Nach § 49 VII BauO NRW sind in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mit jeweils mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten.

2. Entscheidung des BGH

Die Kläger blieben in den Vorinstanzen erfolglos. Der BGH bestätigte die Urteile im Rahmen der von den Klägern eingelegten Revision.

Der BGH führte aus, dass die Wohnungseigentümer den Einbau, die regelmäßige Kontrolle und Wartung von Rauchwarnmeldern durch eine Fachfirma in allen Wohnungen beschließen können.

Durch Einbau und Wartung für das gesamte Gebäude „aus einer Hand“ wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Hierdurch könne auch sichergestellt werden, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden hierdurch zudem versicherungsrechtliche Risiken minimiert.

Die Interessen der Wohnungseigentümer, die dieser Linie folgen, überwogen nach dem BGH den Interessen der Wohnungseigentümer, die schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut hatten und deshalb nicht der einheitlichen Regelung unterfallen wollten.

Der BGH führte auch aus, dass gerade in großen Wohnungseigentümergemeinschaften individuelle Lösungen zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung führen, ob im Einzelfall die Einbau- und Wartungspflichten erfüllt sind und ein Nachweis hierüber geführt wurde. Dies kann nachteilige Folgen für die Gebäudesicherheit haben. Zudem sei auch in kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften das der Gemeinschaft bei der Beschlussfassung eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn der praktikabelste und sicherste Weg gewählt werde.

Im Übrigen sei die finanzielle Zusatzbelastung für die Wohnungseigentümer, welche ihre Wohnungen schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, gegenüber den vorgenannten Erwägungen als gering zu bewerten.

Der Beschluss entspricht damit auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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