Was passiert, wenn eine Jahresabrechnung fehlerhaft ist – und der zuständige Verwalter längst nicht mehr im Amt? Diese Frage sorgt in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften für Unsicherheit. Wer trägt die Verantwortung für die Korrektur: der alte oder der neue Verwalter?

Die Frage ist aber eigentlich falsch gestellt. Zuständig ist die Gemeinschaft. Das bedeutet aber, dass der jeweils aktuelle Verwalter als Organ der GdWE die Korrekturen auch früherer Abrechnungen vornehmen muss, wenn diese erforderlich werden.

So hat dies auch das LG Berlin II entschieden (Urteil vom 10. Dezember 2024, Az. 56 S 24/24 WEG. In diesem Beitrag erfahren Sie, was das Urteil für die Praxis der WEG-Verwaltung bedeutet, welche rechtlichen Grundlagen entscheidend sind und worauf Verwalter und Eigentümer künftig achten sollten.

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft festgestellt, dass in der Jahresabrechnung Heizkosten fehlerhaft angesetzt wurden – konkret wurde Gas statt Strom abgerechnet. Die Gemeinschaft wollte den ehemaligen Verwalter verpflichten, die Abrechnung zu korrigieren. Das LG Berlin II wies die Klage jedoch ab: Die Pflicht zur Korrektur liege bei der Gemeinschaft.

Das Gericht stellte klar, dass gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – vertreten durch den aktuellen Verwalter – für die Erstellung und Korrektur der Jahresabrechnung verantwortlich ist. Der ausgeschiedene Verwalter schuldet lediglich eine Rechenschaftslegung nach §§ 675 Abs. 1, 666, 259 Abs. 1 BGB. Eine nachträgliche Korrekturpflicht besteht nur, wenn dies ausdrücklich im Verwaltervertrag geregelt ist.

§ 28 WEG regelt nicht die Pflichten des Verwalters, sondern die der Gemeinschaft, denn die Erstellung der Abrechnung ist eine Maßnahme der Verwaltung der GdWE im Sinne von § 18 Abs. 1 WEG. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG, in dem es heißt, dass der Verwalter die Abrechnung erstellen soll, regelt lediglich die Organzuständigkeit des Verwalters und eben keine originäre Zuständigkeit.

„Der Verwalter ist insoweit Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan und setzt die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich um ... Die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung folgt damit aus der Organstellung des Verwalters, nicht aus einem etwaigen Verwaltervertrag. Endet diese Organstellung durch Abberufung nach § 26 Abs. 1 WEG, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden…“, so das Gericht in seiner Begründung.

Damit ist kein Raum mehr für die zur früheren Rechtlage vertretene Auffassung, dass derjenige Verwalter für die Abrechnung zuständig sei, der bei Fälligkeit der Abrechnung zuständig war.

Etwas anderes kann sich aber dann ergeben, wenn es ausdrückliche Regelungen zu Abrechnungen für bestimmte Zeiträume in dem Verwaltervertrag gibt.

Die Kosten der Korrektur trägt auch zunächst die Gemeinschaft. Ob der aktuelle Verwalter hier eine gesonderte Vergütung verlangen kann, hängt ebenfalls vom Verwaltervertrag ab. Mit dem neuen Urteil des LG Berlin II könnten sich viele Gemeinschaften auf den Standpunkt stellen, dass die Korrektur eine Maßnahme ist, die von der Verwaltergebühr (Grundvergütung) umfasst ist. Wir sehen dies nicht so, denn in die Kalkulation einer Verwaltergebühr fließt nicht ein, dass hier Fehler früherer Verwaltungen recherchiert und korrigiert werden müssen. Es ist jedenfalls für beide Seiten zu empfehlen, hier eine klare Regelung im Verwaltervertrag zu treffen.

Diese Kosten können gegenüber dem früheren Verwalter als Schadensersatz erfolgreich geltend gemacht werden, wenn dieser pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt hat. Wenn wie im Fall vor dem LG Berlin II ein offensichtlicher Fehler beim Brennstoff gemacht wurde (das Haus war mit einer Wärmepumpe ausgestattet), dürfte ein pflichtwidriges, schuldhaftes Verhalten vorliegen.

Für Verwalter bedeutet das Urteil eine klare Handlungspflicht: Auch Fehler der Vorgänger müssen geprüft und ggf. berichtigt werden. Gleichzeitig sollten Verwalterverträge künftig eindeutiger regeln, welche Pflichten nach dem Ausscheiden bestehen, aber auch wie Korrekturen von Fehlern früherer Verwalter zu vergüten sind.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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