Ab dem 1. Januar 2019 änderte sich die Rechtslage. Die Modernisierungsumlage wurde von 11% auf 8% abgesenkt. Das bedeutet, dass bei Modernisierungen, die vor dem 31. Dezember 2018 angekündigt wurden, der Vermieter 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen konnte und danach nur noch höchstens 8%. Daher haben Ende Dezember 2018 noch einige Vermieter Modernisierungen für das Jahr 2019 angekündigt, um sich die höhere Umlage zu sichern. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob Modernisierungen mit einer Frist von ca. einem Jahr und mehr angekündigt werden können und wie hoch dann die Modernisierungsumlage sein kann.

Fall

Eine Münchener Vermieterin kündigte am 27. Dezember 2018 Modernisierungsmaßnahmen an. Diese sollten im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden. Geplant waren die Anbringung einer Wärmedämmung, von Rollläden, der Anbau von Balkonen aber auch der Austausch von Fenstern.

Der Mieterverein hält diese Ankündigung für unwirksam und erhebt eine so genannte Musterfeststellungsklage. Die Unwirksamkeit soll daraus folgen, dass kein enger zeitlicher Zusammenhang zur Durchführung der geplanten Maßnahmen besteht. Zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit 1. Januar 2019 geltenden Recht möglich.

Das OLG München gab dem Mieterverein insoweit Recht, als dass die Mieterhöhung nur nach dem neuen Recht (also unter Beachtung der neuen Kappungsgrenze und der Grenze von 8%) erfolgen könne. Es hielt die Modernisierungsankündigung aber ansonsten für wirksam.

Entscheidung

Der BGH hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Modernisierungsankündigung ist wirksam. Die Modernisierungsankündigung erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB. Dass zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen ein Zeitraum von mehr als 11 Monaten liegen sollte, führt nicht zur Unwirksamkeit der Ankündigung. § 555c Abs. 1 BGB spricht von einer Mindestfrist von drei Monaten, eine Höchstfrist ist aber nicht vorgesehen.

Modernisierungen können daher bereits dann angekündigt werden, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass der Vermieter alle Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung auch erfüllen kann. Die Vermieterin in dem hier entschiedenen Fall kann nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen eine Modernisierungsumlage von 11% der Modernisierungskosten verlangen – also nach der alten Rechtslage. Auch hier muss kein enger Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn vorliegen.

Ein Vermieter handelt auch nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen in der Nutzung der Übergangsvorschrift gelegen haben sollte. Das Gericht geht davon aus, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung der Übergangsvorschrift eine ausdrückliche Entscheidung getroffen hat, dass es auf die Modernisierungsankündigung und eben nicht auf den Baubeginn ankommen sollte. Wenn ein Vermieter eine solche Stichtagsregelung nutzt, ist dies für sich allein genommen, nicht treuwidrig.

BGH; Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/1

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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