In Zeiten einer hohen Inflation steigen die laufenden Kosten für Vermieter von Gewerberäumen ständig und teilweise in einem Umfang, der vielen Vermietern den Schweiß auf die Stirn treibt. Handwerker sind kaum zu finden und wenn einer gefunden ist, dann sind die Preisvorstellungen oft weit von dem weg, was Vermieter bisher gewohnt waren. Angebot und Nachfrage regeln hier den (steigenden) Preis. Daneben ziehen die Zinsen an und machen so auch die Kredite teurer, die für den Erwerb der Immobilie oder zusätzliche Investitionen abgeschlossen wurden. Vor dem Hintergrund dieser Kostenexplosion fragen sich insbesondere Vermieter von Gewerberäumen, ob sie ihre Miete anpassen können. Ziel ist es, den steigenden Kosten auch steigende Einnahmen gegenüber zu stellen.

Grundsätzlich können im Gewerberaummietrecht die Parteien die Miethöhe frei vereinbaren. Dies gilt in erster Linie für die Anfangsmiete. Haben die Parteien im Gewerbemietvertrag keine Regelung getroffen, die eine Anpassung der Miete während der Dauer des Mietverhältnisses vorsieht, bleibt die Miete dauerhaft unverändert. Ist der Gewerbemietvertrag eher kurzfristig, d.h. beträgt die Festmietdauer beispielsweise nur ein oder zwei Jahre, ist das für Vermieter in der Regel kein Problem und eine feste Miete für diese Zeit ist einkalkuliert. Allerdings sind Gewerbemietverträge oft langfristig angelegt und können für 10 Jahre und länger fest abgeschlossen sein. Stehen dem Mieter dann noch Optionen zur Verfügung, kann sich das Mieterverhältnis zusätzlich verlängern.

 

Haben Vermieter bei solch langfristigen Gewerberaumietverträgen keine Regelung im Mietvertrag getroffen, die eine Anpassung der Miethöhe vorsieht, ist der Vermieter an die anfängliche Miete dauerhaft gebunden. Daher sind Vermieter gut beraten, in Ihren Gewerbemietverträgen eine sogenannte Wertsicherungsklausel aufzunehmen. Ziel dieser Klauseln ist die regelmäßige Anpassung der Miete während des Mietverhältnisses. Diese Preisklauseln im Gewerbemietrecht können unterschiedlich ausgestattet sein.

Eine Möglichkeit für eine solche Wertsicherungsklausel kann die Vereinbarung einer Indexmiete sein. Diese findet ihre Grundlage in § 557b BGB sowie dem Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden, dem sog. Preisklauselgesetz (PrKG) Diese gesetzlich vorgesehene Klausel muss zwischen den Parteien vereinbart sein – in der Regel wird diese Vereinbarung im Mietvertrag fixiert. Grundsätzlich kann eine solche Vereinbarung auch später erfolgen, wenn beide Mietvertragsparteien (also auch der Mieter) dem zustimmen. Zu ihrer Wirksamkeit im Gewerbemietverhältnis muss die Wertsicherungsklausel jedoch schriftlich vereinbart sein. Außerdem muss der Vertrag für den Vermieter mindestens 10 Jahre bindend sein. Die Bindung besteht auch, wenn dem Mieter neben der Festmietlaufzeit entsprechende einseitige Verlängerungsoptionen eingeräumt wurden, die zusammen eine Laufzeit von wenigstens 10 Jahren umfassen.

Hier finden Sie unser Muster zur Indexmieterhöhung im Gewerberaummietrecht:

Eine Indexmiete als Wertsicherung ist weit verbreitet. Allerdings sehen wir oft Klauseln in Mietverträgen, die auf Grund ihrer konkreten Ausgestaltung, ihrer fehlerhaften Formulierung unwirksam sind. Ist eine Klausel unwirksam, bedeutet dies für den Vermieter, dass er die Miete nicht erhöhen kann und die Miete daher für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses „eingefroren“ ist – auch wenn das Mietverhältnis wie oben beschrieben noch 10 Jahre andauert. Allerdings gilt eine Klausel, die gegen das Preisklauselgestz verstößt, erst dann als unwirksam, wenn die Unwirksamkeit gerichtlich festgestellt wurde. Bis dahin ist die Klausel als wirksam anzusehen. Gründe für die Unwirksamkeit der Klausel kann ein Verstoß gegen die 10 Jahresbindung eine zu unbestimmte Regelung oder eine unangemessen Benachteiligung eines Vertragspartners sein. Letztes wäre zum Beispiel der Fall, wenn nur eine Erhöhung der Miete entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes vereinbart wäre. Eine Koppelung der Gewerbemiete an den Verbraucherpreisindex ist beidseitig. Es ist denkbar, dass der Verbraucherpreisindex sinkt und damit der Mieter einen Anspruch auf Absenkung der Miete hätte. Wird diese Möglichkeit ausgeschlossen, wird der Mieter unangemessen benachteiligt.

 

Stellte in Gericht die Unwirksamkeit einer Preisklausel fest, sind weitere Mieterhöhungen im Gewerbemietverhältnis nicht mehr zulässig. Künftige Indexmieterhöhungen wären unwirksam. Bis zum Ende der Festmietlaufzeit einschließlich möglicher Optionen des Mieters wäre der Vermiete an die zum Zeitpunkt der Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel bestehende Miete gebunden.

Bei der Ausgestaltung wirksamer Indexklauseln gibt es verschiedene Ausgestaltungsmöglichkeiten. Üblich waren bis vor kurzem die direkte Koppelung der prozentualen Veränderung der Gewerberaummiete an die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes. In der heutigen Zeit, bei steigender Inflationsrate wird es beim Abschluss neuer Verträge jedoch schwierig, Mieter von einer solchen Klausel zu überzeugen. Es ist jedoch auch möglich, die Mieterhöhung zu deckeln. Es kann beispielsweise vereinbart werden, dass erst ab Erreichen eines bestimmten Schwellenwertes die Miete angepasst wird. Es kann aber auch vereinbart werden, dass die Miete nicht der vollen prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes entspricht, sondern nur eine anteilige prozentuale Veränderung der Miete erfolgt.

Bei der Wahl des Indexes, der Grundlage für spätere Anpassungen sein soll, gibt es für die Mietvertragsparteien unterschiedliche Möglichkeiten. Üblich ist, dass die Parteien sich auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland verständigen (vergleiche § 557b BGB). Dieser Index wurde in Verbraucherpreisindex umbenannt. Wichtig ist, dass der in Bezug genommene Index in der Wertsicherungsklausel konkret bezeichnet ist.  

Wenn Vermieter eine Indexklausel in ihren Gewerbemietverträgen haben, stellt sich für Vermieter die Frage, wann und wie oft kann ich die Miete erhöhen. In erste Linie kommt es auf die konkret gewählte Vereinbarung an – z.B. wenn die Erhöhung nur möglich ist, wenn der Index sich um … % erhöht hat; die Anpassung frühestens zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages oder der letzten Mieterhöhung möglich ist … oder so ähnlich. Hier ist der Einzelfall entscheidend.

 

Ist auch das geklärt, dann stellt sich für Vermieter die Frage, ob und in welcher Form ich die Mieterhöhung ankündigen  muss. Tatsächlich muss die Mieterhöhung gar nicht angekündigt werden, sondern sie wird erklärt. Hier kommt es in erste Linie darauf an, was die Mietvertragsparteien vereinbart haben - … muss die Erhöhung schriftlich erfolgen … Gibt es keine konkrete Regelung, wie die Mieterhöhung zu erklären ist, gelten allgemeine Grundsätze, dass die Mietänderung in Textform geltend gemacht werden muss. Vorlagen hierzu finden sie bei unseren Mustervorlagen. Dabei ist die Veränderung des Preisindexes und der jeweiligen Miete oder der Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag anzugeben. Die Erhöhung tritt mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung ein. Eine Frist für die Mieterhöhung gibt es also nicht. Eine Zustimmung des Mieters bedarf es ebenfalls nicht. Üblicherweise werden in Gewerberaummietverträgen jedoch sog. automatische Indexerhöhungen vereinbart, sodass es auf ein Erhöhungsverlangen häufig gar nicht ankommt, sondern bei Erfüllen der vereinbarten Bedingung die Indexierung automatisch eintritt, also auch der Mieter selbstständig überwachen muss, ob und wann die Bedingung für eine Anpassung der Miete eingetreten sind.

 

Wenn Sie konkrete Fragen haben: z.B.

-        zu Ihrem Mietvertrag

-        zu Ihre Mietvertragsklausel

-        wie man eine Verhandlung zu einer Mieterhöhung „provoziert“

-        wie man Verhandlungen über die Miethöhe gestalten sollte

-        ob Sie das Mietverhältnis kündigen können

-        wie Sie bei neuen Mietverhältnissen den Vertrag gestalten sollten

 

wenden Sie sich gern an GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.

 

Autoren: Rechtsanwältin Yvonne Agorski, Rechtsanwalt Steffen Groß, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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