Seit fast einem Jahr diskutieren Vermieter, Mieter und vor allem Juristen über die Frage: Müssen Mieter von Gewerbeimmobilien, die aufgrund von behördlichen Anordnungen wegen der Corona-Pandemie gar nicht oder nur eigeschränkt öffnen dürfen, die volle Miete zahlen? Aus juristischer Sicht wird hier über Minderung – also Mangel und Beschaffenheit, Verwendungsrisiko aber auch Unmöglichkeit, Störung der Geschäftsgrundlage gesprochen. Entscheidungen des Rechtsgerichts zum Verbot von Tanzveranstaltungen im 1. Weltkrieg werden herangezogen, aber auch allgemeine Gerechtigkeitserwägungen. Dieser Beitrag beleuchtet den aktuellen Stand der Rechtsprechung und Gesetzgebung zu diesem Thema.

Zunächst vorab: Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Reduzierung von Mieten wegen der COVID-19-Pandemie gibt es noch nicht. Bisher liegen fast ausschließlich Entscheidungen der ersten (von drei) Instanzen vor. Diese widersprechen sich.

Was ist der Unterschied zwischen Minderung und Vertragsanpassung?

Zunächst wird erklärt, warum wir Juristen über Rechtsbegriffe diskutieren, die doch alle dazu führen, dass weniger Miete zu zahlen ist. Es gibt hier maßgebliche Unterschiede bei den Voraussetzungen und den Rechtsfolgen. Wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt – also die IST- von der vertraglich vereinbarten SOLL-Beschaffenheit abweicht, ist die Miete gemindert, egal, ob der Mieter Nachteile durch den Mangel hat.

Beispiel: Der Mieter plant bereits seit Dezember 2019 vom 15. März 2020 bis 15. April 2020 sein Restaurant grundlegend zu renovieren und in dieser Zeit zu schließen. Dieser Mieter ist durch die Schließungsanordnung der Behörden wegen der Corona-Lage nicht beeinträchtigt, denn er will gar nicht öffnen. Wenn die Schließungsanordnung aber zu einem Mangel führt, ist die Miete herabgesetzt, ohne dass es darauf ankommt.

Ein weiteres Beispiel: Der Mieter hat im Innenraum seines Restaurants die Hälfte der Tische weggeräumt und darf dort weniger Gäste bewirten. Aber er öffnet aufgrund des schönen Frühlingswetter bereits seine Terrasse. Er hat genauso viele oder mehr Gäste als in den Vorjahren – eben weil das Wetter mitspielt – und alle nutzen die Terrasse. Wenn in der Einschränkung im Innenraum ein Mangel zu sehen ist, wäre die Miete gemindert, obwohl der Mieter sogar mehr Umsatz macht.

Diese Beispiele zeigen, dass ein Interessenausgleich über das Institut der Mietminderung nicht erfolgt – auch unabhängig von der Tatsache, dass der Mietsache kein Mangel anhaftet, weil es keine Änderungen an der Beschaffenheit der Mietsache gab.

Wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wäre dies anders. Hier besteht ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung, wenn das Festhalten an der ursprünglichen Regelung für eine der Parteien unzumutbar ist. Denkbar sind hier neben einer Reduzierung der Miete auch eine Stundung der Miete oder aber vielleicht eine Änderung des Mietzwecks.

Was sagen die Gerichte?

Es liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung von mehr als 50% führen kann, sagen das Landgericht Kempten und das Landgericht München I (LG Kempten, Urteil vom 7.12.2020, AZ. 23 O 753/20; LG München I, Urteil vom 22.09.2020; Az. 3 O 4495/20). In der Entscheidung aus München wurde sogar eine Mietminderung von 80% für ein Hotel zugesprochen, als es gar nicht öffnen durfte und eine geringere Mietminderung als es eingeschränkt öffnen durfte.

Es liegt kein Mangel vor und in der Regel auch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage, meint man ebenfalls in München am Landgericht München II (LG München II, Urteil vom 6.10.2020, Az. 13 O 2044/20).

Ebenfalls aus München kommt folgende Ansicht: Es liegt kein Mangel vor, aber eine Störung der Geschäftsgrundlage, so dass der Vertrag anzupassen ist und der Mieter 50% der Miete zahlen muss. Damit werde ein Ausgleich der Risiken zwischen Mieter und Vermieter geschaffen (LG München, Urteil vom 5.10.2020, Az. 34 O 6013/20; LG Mönchen-Gladbach, Urteil vom 2.11.2020, 12 O 154/20).

Die überwiegende Ansicht der Gerichte meint zwar, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt, aber hier vom Mieter vorgetragen werden muss, warum es ihm unzumutbar ist, die volle Miete zu zahlen. Bisher ist dies nur wenigen Mietern gelungen, denn die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage kommt nur ausnahmsweise in Betracht (LG Heidelberg, Urteil vom 30.7.2020, Az. 5 O 66/20; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.9.2020, Az. HK O 17/20; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 2.10.2020, Az. 2-15 O 23/20; LG Wiesbaden, Urteil vom 5.11.2020, Az. 9 O 852/20; LG Stuttgart; Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20).

In den letzten Wochen gab es hier Entscheidungen der Berufungsgerichte:

OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 – 32 U 6358/20:

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit iSv § 275 BGB vor.
2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrages durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu beachten.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20 (Bestätigung LG Heidelberg):

1. Die coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts begründet weder einen Sachmangel der Mietsache noch eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung des Vermieters.
2. Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20:

1. Die durch die Corona-Pandemie verursachte staatliche Schließungsanordnung für ein im Rahmen des Mietzweckes betriebenes Geschäft begründet keinen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB.
2. Es liegt aber eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne einer Störung der großen Geschäftsgrundlage vor. Diese führt, wenn sie über einen Monat andauert, regelmäßig zur Anpassung des Mietvertrages gemäß § 313 Abs. 1 BGB dahin, dass die vertraglich vereinbarte Kaltmiete für den Zeitraum der Schließungsanordnung auf die Hälfte reduziert wird.
3. Es bleibt offen, ob und ggf. inwieweit staatliche Zahlungen an Vermieter oder Mieter aus Anlass der Corona-Pandemie zu einer (weiteren) Anpassung der Kaltmiete gemäß § 313 Abs. 1 BGB führen sowie ob und ggf. inwieweit Zahlungen auf Betriebskosten anzupassen sind.

Was sagt der Gesetzgeber?

In Art. 240 § 7 EGBGB ist seit Dezember 2021 zu lesen, dass vermutet wird, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wenn es zu Nutzungsbeeinträchtigungen durch Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung der Corona-Pandemie kommt.

Führt dies zu einer Änderung der Rechtsprechung?

Bisher führt diese neue gesetzliche Regelung zu keiner Änderung der Rechtsprechung. Ebenfalls aus München kommt hier eine neue Entscheidung, die sich mit dieser Frage auseinandersetzt. Das Landgericht München ist der Ansicht, dass es auch weiterhin auf die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags zu den vereinbarten Bedingungen ankommt. Dazu muss aber der Mieter auch Fakten vortragen. Allein die gesetzliche Vermutung reicht hier nicht aus, um zu einer Vertragsanpassung zu kommen (LG München I, Urteil vom 25.1.2021, Az. 31 O 7743/20).

Was sollten Sie tun?

Wenn ein Geschäftsraummieter um eine Mietreduzierung bittet oder die Miete reduziert, weil er pandemiebedingt schließen muss oder nur eingeschränkt öffnen darf, empfehlen wir: Verhandeln Sie mit dem Mieter! Die Rechtsprechung ist bisher sehr vermieterfreundlich, inwieweit dies aber auch für den zweiten Lockdown gilt, bleibt abzuwarten. Bisher haben Vermieter die besseren Karten, aber gerade Geschäftsraummietverträge sind langfristige Mietverträge, die zum beiderseitigen Nutzen geschlossen werden. Insofern sollte auch in Zeiten der COVID-19-Pandemie ein angemessener Ausgleich erfolgen. Bei diesem Ausgleich sind Fördermöglichkeiten, Überbrückungshilfen, alternative Einnahmemöglichkeiten und ähnliches mit zu berücksichtigen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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