Oft erreichen uns Fragen wie:

Wann muss die Kaution ausgezahlt werden?
Kann ich einen Teil für Betriebskosten zurückbehalten?
Wie können wir womit aufrechnen?
Muss der frühere Vermieter mir die Kaution übergeben?
Kann ich wegen Nichtzahlung der Kaution kündigen?

Aus diesen Fragen können wir ersehen, wie wichtig das Thema Kaution oder Mietsicherheit ist. Daher haben wir diesem Beitrag einen Überblick über die häufigsten Fragen zu diesem Thema gewidmet.

Was ist die Kaution?

Die Kaution oder Mietsicherheit ist eine Leistung des Mieters an den Vermieter. Einen bestimmten Betrag stellt der Mieter dem Vermieter als Sicherheit zur Verfügung. Der Betrag dient also der Absicherung von Ansprüchen aus dem speziellen Mietverhältnis (§ 551 BGB).

In welcher Form wird die Kaution geleistet?

Üblicherweise werden Kautionen als Barzahlungen oder als verpfändete Konten/Sparbücher geleistet. Im Geschäftsraummietverhältnis sind auch Bürgschaften oder Patronatserklärungen häufig zu finden.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Im Wohnraummietverhältnis ist die Kaution nach § 551 BGB in Höhe von höchstens drei Nettokaltmieten zulässig. Mehr darf der Vermieter nicht fordern. Diese Kaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Raten zahlen.

Freiwillig und unaufgefordert kann der Mieter aber auch mehr zahlen.

Für das Geschäftsraummietverhältnis sieht der Gesetzgeber keine Höchstgrenze vor. Hier muss die Kaution im Hinblick auf das Sicherungsbedürfnis angemessen sein.

Wie muss die Kaution angelegt werden?

Wenn eine Barkaution vereinbart ist, muss diese insolvenzsicher angelegt werden. Ansonsten muss der Mieter die Kaution nicht bezahlen. Der Kautionsbetrag ist nämlich Vermögen des Mieters, der „nur“ als Sicherheit dient. Dieses Vermögen darf nicht mit dem Vermögend es Vermieters vermischt werden.ortant;}”]

Kann gekündigt werden, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Ja. Wenn der Mieter mit einem Betrag der zwei Raten der Kaution entspricht, in Verzug ist, kann die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses erklärt werden. Durch Zahlung des Betrags kann der Mieter diese Kündigung heilen.

Auch beim Geschäftsraummieter stellt die Nichtzahlung der Kaution in der Regel einen Kündigungsgrund dar, der aber vorher abgemahnt werden muss.

Womit darf der Vermieter aufrechnen oder welche Forderungen darf er aus der Kaution befriedigen?

Im laufenden Mietverhältnis sind dies nur unstrittige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen aus dem Mietverhältnis.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses sollte sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen, auch wenn die Ansprüche strittig sind. Eine Verwertung der Kaution ist aber nur mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis möglich. Wenn Ansprüche aus einem anderen Mietverhältnis oder sonstige Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter bestehen, kann die Kaution nicht herangezogen werden.

Wann muss über die Kaution abgerechnet werden?

Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist, die ca. drei bis sechs Monate beträgt. Über die Kaution ist daher nach spätestens 6 Monaten abzurechnen; wenn erkennbar keine Ansprüche mehr gegen den Mieter ist die Abrechnung auch bereits früher fällig.

Wann muss die Kaution ausgezahlt werden?

Der Auszahlungsanspruch ist erst fällig, wenn keine Gegenansprüche mehr bestehen. Solange noch Ansprüche bestehen oder zu erwarten sind, braucht die Kaution nicht ausgezahlt zu werden. Aber VORSICHT: Wenn Gegenansprüche bestehen, sollte das Kautionsguthaben verwertet werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Gegenansprüche verjähren und die Kaution doch noch ausgezahlt werden muss.

Wenn mit Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen zu rechnen ist, sollte der entsprechende Betrag einbehalten werden. Der Rest sollte an den Mieter ausgekehrt werden, denn es ist ja sein Geld.

Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?

Grundsätzlich ist es so, dass der neue Vermieter dem Mieter gegenüber auf Auszahlung der Kaution haftet und zwar unabhängig davon, ob der neue Vermieter die Kaution vom alten Vermieter auch erhalten hat. Wenn der Mieter die Kaution bezahlt hat, hat er einen Anspruch auf Rückgewährt (oder Verrechnung mit Forderungen).

Daher empfehlen wir Erwerbern von Mietwohnungen, bereits bei den Kaufverhandlungen an die Kaution zu denken. Lassen Sie sich die Nachweise der insolvenzfesten Anlage zeigen und übertragen oder die Verpfändungserklärungen/Sparbücher übergeben.

Bei der Berechnung von Geboten im Zwangsversteigerungsverfahren sollte berücksichtigt werden, dass Mieter Ansprüche auf Auszahlung der Kaution haben, obwohl vielleicht der alte Vermieter diese nicht insolvenzfest angelegt hat und jetzt nicht mehr übergeben kann.

TIPP Kaution bei Grundstückserwerb!

Vergessen Sie die Kautionsansprüche nicht! Viele Vermieter haben die Kaution nicht insolvenzfest angelegt und können diese nicht mehr übergeben. Dies sollte eingepreist werden!

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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