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Ich bin dann mal weg
20. September, 2023
Ich bin in der glücklichen Situation hier in Berlin in einer günstigen Mietwohnung zu wohnen. Doch günstiger Wohnraum ist Goldstaub. Wer diesen besitzt, kann sich nur schwer davon trennen. Doch was ist, wenn sich die Lebenssituation ändert? Mieter*in will mit Partner*in zusammenziehen (ist sich aber noch nicht so sicher, ob das auch läuft) oder hat ein Jobangebot aus einem anderen Land, einer anderen Stadt. Sollte dann wirklich die Wohnung aufgegeben werden? Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ja, aus Sicht des einzelnen Betroffenen nein. Zur Rechtsprechung dazu und zu den Voraussetzungen haben wir auch schon berichtet. Offen war bisher die Frage, ob Mieter einen Anspruch auf Untervermietung von „Teilen“ einer Einzimmerwohnung haben kann. Dies hat der BGH nun in einem Einzelfall geklärt.
Der Fall:
Ein Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung wollte für den Zeitraum vom 15. Juni 2021 bis zum 30. November 2022 beruflich ins Ausland gehen. Für dieses Zeitraum wollte er die Wohnung untervermieten. Er bat seine Vermieter um die Gestattung der Untervermietung an eine namentlich benannte Person. Die Vermieter lehnten dies ab. Der Mieter klagte auf die Erlaubnis der Untervermietung "eines Teils der Wohnung" an den bezeichneten Untermieter. Er gab in der Klage an, dass er zwar die gesamte Wohnung überlassen, aber seine persönlichen Gegenstände weiter in der Wohnung lagern wolle.
Während seines Auslandaufenthalts lagerte er seine in der untervermieteten Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Er behielt einen Wohnungsschlüssel.
Das Urteil:
Der Mieter klagte mit Erfolg. Er hat(te) einen Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 BGB auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten.
Das Gericht hat sich die einschlägige Norm (§ 553 BGB) genau angesehen. Dort heißt es: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“
Jedenfalls so hat das Gericht erneut festgestellt, stellt die Vorschrift weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. „Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.“, heißt es in der Pressemitteilung.
Wenn das aber der Fall ist, kann auch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung möglich sein. § 553 BGB soll den Mieter vor einem Wohnungsverlust schützen – also davor den Lebensmittelpunkt aufgeben zu müssen – wenn sich finanzielle oder auch persönliche Lebensbedingungen ändern. Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber die Einzimmerwohnungen ausnehmen wollte.
BGH, Urteil vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22 (Zitiert nach der Pressemitteilung)
Fazit:
Ein Mieter hat keinen Anspruch auf vollständige Untervermietung. Solange aber noch Sachen in der Wohnung verbleiben und er in die Wohnung zurückkehren will, kann auch eine Einzimmerwohnung untervermietet werden – wenn auch die übrigen Bedingungen des § 553 BGB erfüllt sind:
- Bedürfnis der Untervermietung nach Abschluss des Mietvertrags entstanden
- Teil der Wohnung (genau bezeichnet)
- Bedürfnis den Lebensmittelpunkt zu erhalten
- Bezeichnung des Untermieters oder der Untermieterin
- Zumutbarkeit für den Vermieter oder die Vermieterin
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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