Update 17.11.2020: 

Bei der Beachtung der sich schnell verändernden Beschränkungen der Bundes- und Landesregierung zur Vermeidung der weiteren Ausbreitung der COVID-19-Pandemie, dürfen auch die allgemeinen Vorschriften zur Wohnungseigentümerversammlung nicht außer Acht gelassen werden. Es stellen sich Fragen wie: „Sind WEG-Versammlungen private Veranstaltungen?“ oder „Wieviel Personen dürfen teilnehmen?“

Die Fragen lassen sich nicht eindeutig beantworten. Die wesentlich besseren Argumente und auch die Auslegungshilfe des Landes Baden-Württemberg zu dessen Infektionsschutzverordnung, sprechen dafür, dass die Wohnungseigentümerversammlung keine private Veranstaltung ist. Zweck der Versammlung ist die Verwaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zweck ist nicht das Pflegen von Freundschaften oder Begehen besonderer persönlicher Ereignisse. Mit der Beschränkung der privaten Veranstaltungen soll verhindert werden, dass durch die persönliche Nähe auch eine räumliche Nähe entsteht und damit Infektionen passieren können. Das bedeutet, dass zumindest nach dem aktuellen Erkenntnisstand in allen Bundesländern und fast allen Landkreisen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden dürfen.

Das Amtsgericht Kassel hatte nun einen ersten Fall zur Frage der Teilnehmerzahl zu entscheiden

In dem dortigen Fall hat der WEG-Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 13 Eigentumseinheiten, die im Eigentum von 11 Personen stehen, mit Schreiben vom 6. Juli 2020 zur Eigentümerversammlung am 22. Juli 2020 eingeladen. Im Einladungsschreiben teilte der Verwalter mit, dass aufgrund der Größe des Sitzungssaals die Anzahl der Eigentümer auf 10 Personen inklusive Verwalter beschränkt werde. Die Eigentümer wurden gebeten, dem Verwaltungsbeitrat oder dem Verwalter entsprechende Vollmachten zu erteilen. Der Verwalter behielt sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, wenn die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird oder keine andere Regelung getroffen werden kann. In der Versammlung wurde zum Tagesordnungspunkt 9 über den Anstrich der Gebäudefassade beschlossen. Die Verwaltung kündigte an, den Beschluss im September 2020 umsetzten zu wollen. Eine Eigentümerin hat den Beschluss angefochten und die einstweilige Aussetzung der Vollziehung des Beschlusses beantragt.

Die Eigentümerin hatte Erfolg. Das Amtsgericht Kassel hielt den Beschluss für nichtig. Es liegt ein unzulässiger Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums vor, weil den Eigentümern unentziehbare Mitwirkungsrechte ganz oder teilweise entzogen wurden. Die Teilnahmerechte und Stimmrechte von Wohnungseigentümern dürfen nur in extremen Ausnahmefällen beschränkt werden. Ein solcher Ausnahmefall lag – trotz Pandemie – nicht vor. Die Versammlung war nach den zum Zeitpunkt der Einladung zu Versammlung geltenden Vorschriften nicht verboten. Nach der einschlägigen Verordnung des Landes Hessen vom 7. Mai 2020 waren Zusammenkünfte von bis zu 250 Personen bei öffentlichen Veranstaltungen zulässig, wenn geeignete Schutzmaßnahmen vorhanden sind (AG Kassel, Urteil vom 27.8.2020 – 800 C 2563/20).

Hinweis

Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist aber zu beachten, dass selbstverständlich Hygienekonzepte für die präsenten Teilnehmenden vorhanden sein müssen. Die Abstände müssen gewahrt werden; für eine ausreichende Belüftung ist zu sorgen; Masken sollten auf den Verkehrswegen getragen werden; die Möglichkeit zum Händewaschen sollte vorhanden sein. Diese kurzen Anmerkungen sind nur Anhaltspunkte für ein Hygienekonzept.

Einige Verwalter sind auch bereits dazu übergegangen so genannte Hybrid-Veranstaltungen durchzuführen, bei der Teilnehmer digital an einer Präsenzveranstaltung zugeschaltet werden. Ab dem 1.12.2020 mit Inkrafttreten der WEG-Reform findet sich dafür dann auch eine Grundlage im Gesetz. Zu dieser und weiteren Änderungen im Wohnungseigentumsrecht, die durch das WEMOG auf uns zukommen, informieren wie Sie in unseren Webinaren.

Update 2.11.2020

Wegen des Teil-Lockdowns ist in einigen Bundesländern bis zum 30.11.2020 jede Veranstaltung untersagt, so z.B. in Bayern, während in anderen Bundesländern Höchstgrenzen von 50 (Berlin) oder 100 (Baden-Württemberg) Teilnehmenden gibt.

Daher erweitern wir die Empfehlungen:

• Prüfen Sie immer die aktuelle Infektionsschutzverordnung in Ihrem Bundesland!
• Prüfen Sie die Möglichkeiten, die Versammlung zu verschieben!
• Prüfen Sie die Möglichkeiten eines Umlaufbeschlusses!
• Prüfen Sie die Möglichkeit einer Hybrid-Veranstaltung! Einige Verwalter sind auch bereits dazu übergegangen so genannte Hybrid-Veranstaltungen durchzuführen, bei der Teilnehmer digital an einer Präsenzveranstaltung zugeschaltet werden. Ab dem 1.12.2020 mit Inkrafttreten der WEG-Reform findet sich dafür dann auch eine Grundlage im Gesetz.

Update 17.11.2020

Aus Hessen erhielten wir folgende Nachricht:

In den „Auslegungshinweisen zur Verordnung zur Beschränkung sozialer Kontakte und des Betriebs von Einrichtungen und Angeboten aufgrund der Corona-Pandemie“ des Landes Hessen sind Wohnungseigentümerversammlungen ausdrücklich als erlaubte Veranstaltungen eingestuft.

Das hessische Sozialministerium hat insoweit an den VDiVH zurückgemeldet, dass darauf hingewirkt werden sollte, dass die weitergehenden Voraussetzungen des § 1 Abs. 2b eingehalten werden. Im Gegensatz zu regelmäßig beruflichen, dienstlichen oder schulischen Zusammenkünften treffe bei einer ETV ein Personenkreis zusammen, der sonst nicht regelmäßig zusammenkommt. Deshalb seien aus infektiologischer Sicht weitere Maßnahmen zu treffen, um Ansteckungen zu vermeiden.

Daher erweitern wir die Empfehlungen

• Prüfen Sie immer die aktuelle Infektionsschutzverordnung in Ihrem Bundesland!
• Prüfen Sie die Möglichkeiten, die Versammlung zu verschieben!
• Prüfen Sie die Möglichkeiten eines Umlaufbeschlusses!
• Prüfen Sie die Möglichkeit einer Hybrid-Veranstaltung! Einige Verwalter sind auch bereits dazu übergegangen so genannte Hybrid-Veranstaltungen durchzuführen, bei der Teilnehmer digital an einer Präsenzveranstaltung zugeschaltet werden. Ab dem 1.12.2020 mit Inkrafttreten der WEG-Reform findet sich dafür dann auch eine Grundlage im Gesetz.

Wenn die Eigentümerversammlung nach der Infektionsschutzverordnung nicht verboten ist und nicht aufgeschoben werden kann, gilt: Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist dann zu beachten, dass selbstverständlich Hygienekonzepte für die präsenten Teilnehmenden vorhanden sein müssen. Die Abstände müssen gewahrt werden; für eine ausreichende Belüftung ist zu sorgen; Masken sollten auf den Verkehrswegen getragen werden; die Möglichkeit zum Händewaschen sollte vorhanden sein. Diese kurzen Anmerkungen sind nur Anhaltspunkte für ein Hygienekonzept.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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