Der Referentenentwurf für den Berliner Mietendeckel liegt seit Montag, 2. September 2019 vor. Er enthält Regelungen für Abschlüsse von Mietverträgen aber auch Regelungen für laufende Mietverhältnisse, nicht zuletzt auch Bußgeldvorschriften.

Dieser Beitrag soll eine kurze Übersicht zu den geplanten Regelungen und eine kleine juristische Einschätzung zu diesen Regelungen geben.

Für alle preisfreien Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, ist die Miete gedeckelt. Außerdem gilt ein Mietenstopp. Beides soll für einen Zeitraum von 5 Jahren gelten.

Eine höhere Miete, als die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete, darf ein Vermieter nicht fordern. Dies gilt auch für wirksam vereinbarte Staffel- oder Indexmietvereinbarungen. Die dort vereinbarten Steigerungen dürfen vom Vermieter nicht gefordert werden. Vor Abschluss eines neuen Vertrags muss der Vermieter den Mietern (nicht Mietinteressenten) Auskunft über diese Miete geben. Diese Auskunft muss schriftlich erfolgen. Das bedeutet, nach § 126 BGB: auf einem Blatt Papier eigenhändig unterschrieben oder elektronisch mittels qualifizierter elektronischer Signatur.

Zukünftig sind Mieterhöhungen um 1,3% pro Jahr möglich. Dies aber nur dann, wenn die Werte des Mietendeckels nicht überschritten werden. Damit soll die Inflation berücksichtigt werden.

War am 18. Juni 2019 die Wohnung nicht vermietet, ist die letzte wirksam vereinbarte Miete anzusetzen.

Mieter können die Herabsetzung dieser Miete verlangen, wenn diese bestimmte Werte übersteigt (so genannter Mietendeckel) und die Miete insgesamt mehr als 30% des Haushaltseinkommens ausmacht. Außerdem ist hierbei noch die Angemessenheit der Wohnfläche zu berücksichtigen.

Derzeit sollen die gedeckelten Mieten zwischen 3,92 € für Altbauten (Baujahr vor 1918) ohne Sammelheizung und ohne Bad und 9,80 € für Wohnungen, die zwischen 2003 und 2013 gebaut wurden, liegen. In Zwei-Familienhäusern liegen die Werte um 10% höher. Eine Differenzierung nach Größe der Wohnung, Lage der Wohnung innerhalb des Hauses oder der Stadt, Ausstattung der Wohnung wird nicht vorgenommen. Nicht einmal mitvermietetes Mobiliar – wie eine Einbauküche – wird berücksichtigt.

Für Wohnungen, die in den letzten 15 Jahren modernisiert wurden, kann ein Aufschlag von 1,40 € erfolgen. Für Modernisierungen ab dem Stichtag kann ein Betrag von 1,00 € addiert werden.

Vermieter müssen ihre Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes mitteilen, wie sich die für die Wohnung geltende Mietobergrenze errechnet. Auch vor Abschluss eines neuen Mietvertrags ist eine solche Auskunft geschuldet.

Wenn ein Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, handelt er ordnungswidrig. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit Geldbußen bis 500.000,00 € bestraft werden.

Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind künftig wie folgt möglich: Bis zu den Mietobergrenzen kann eine Mieterhöhung erfolgen – hier bedarf es lediglich einer Anzeige an das Bezirksamt. Übersteigt die Miete nach der Modernisierungsumlage die Mietobergrenze, muss sie durch das Bezirksamt genehmigt werden. Genehmigungen werden erteilt für energetische Sanierungen, wenn sie zur Erreichung der Klimaschutzziele des Landes Berlin notwendig sind, gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungen, Modernisierungen zur Barrierefreiheit und Modernisierungen zur Beseitigung erheblicher Ausstattungsdefizite (erstmaliger Einbau von Bad oder Heizungen).ortant;}”]In Härtefällen kann ein Vermieter beim Bezirksamt beantragen, dass die Mieten angemessen erhöht werden. Härtefälle liegen vor, wenn der Vermieter dauerhaft Verluste macht oder die Wohnung in ihrer Substanz gefährdet ist.

Einige Regelungen erscheinen bereits auf den ersten – unjuristischen – Blick unangemessen. Erhöhte Instandhaltungskosten für Altbauten sind ebenso wenig berücksichtigt wie erhöhte Instandhaltungskosten für Mobiliar. Es ist nicht nachzuvollziehen, warum der Eigentümer, der seine Wohnung nicht (mehr) finanziert, gegenüber dem Eigentümer benachteiligt wird, dessen Finanzierung noch läuft. Es ist ebenso wenig nachzuvollziehen, dass die Vermieter, die in den letzten Jahren die möglichen Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft haben, nun die Mieten nicht erhöhen können.

Auch der erste juristische Blick führt zu Verwunderung: Darf das Land Berlin das? In Art 31. des Grundgesetzes heißt es ganz kurz: „Bundesrecht bricht Landesrecht.“ Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind Regelungen zur Miethöhe und auch zur Begrenzung von Mieterhöhungen enthalten. Es stellt sich die Frage: Kann wirklich eine nach dem BGB wirksame Indexmiete nicht gefordert werden? Sowohl das Land Berlin als auch andere Beteiligte haben diese Frage der Zuständigkeit für Regelungen zur Miethöhe (Bundesrecht) und Regelungen zum Wohnungswesen (Landesrecht) bereits juristisch begutachten lassen. Die Meinungen gehen – wie so oft – auseinander. Letztlich wird dies wohl das Verfassungsgericht entscheiden.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung zur Mietpreisbremse ausgeführt, dass die Mietpreisbremse eine angemessene Schranke des Eigentums regelt. Dort hat es sich mit der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Grundrecht Eigentum auseinandergesetzt. Für einen Zeitraum von fünf Jahren und durch die Kopplung an die ortsübliche Vergleichsmiete seien die Regelungen der Mietpreisbremse als Beschränkungen des Eigentums möglich. Es seien das Allgemeinwohl – hier in Form des Ziels die Verdrängung von Teilen der Bevölkerung zu verhindern – und die soziale Verantwortung, die mit dem Eigentum einhergeht zu beachten.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Der Mietendeckel kommt. Ob er bleibt, ist zweifelhaft.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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