Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass der Mieter seine Heizkosten um 15% kürzen darf, wenn entgegen der Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Das Kürzungsrecht des Mieters wird aber häufig zu voreilig angewandt.

Nach § 12 der Heizkostenverordnung hat der Mieter das Recht, die auf ihn in der Nebenkostenabrechnung entfallenden Kosten für Wärme und Wassererwärmung um einen Anteil von 15% zu kürzen, wenn der entsprechende Kostenanteil entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Vielfach wird die Vorschrift dahingehend missverstanden, dass bei jedem Ausfall von Erfassungsgeräten oder jeder Schätzung eine Kürzung erfolgen muss. Die Heizkostenverordnung sieht aber in § 9a eine Schätzung von Verbräuchen vor, wenn ein Geräteausfall eingetreten ist oder ein anderer zwingender Grund vorliegt und deshalb kein Verbrauch ermittelt werden konnte. Wenn entsprechend der Heizkostenverordnung geschätzt wird, wird aber verbrauchsabhängig abgerechnet. Ein Kürzungsrecht besteht dann nicht.

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Einem Geräteausfall ist es gleichzusetzen, wenn Umstände vorliegen, die eine rückwirkende Korrektur der Verbrauchswerte nicht zulassen. Das könnte z.B. dann vorliegen, wenn der Mieter den Ablesetermin versäumt und dieser nicht nachgeholt wird oder auch wenn ein technischer oder menschlicher Ablesefehler passiert. In dem Fall, den der BGH bereits am 16. November 2005 dazu entschieden hat, hat die Mitarbeiterin der Ablesefirma in einer Wohnung versehentlich statt der Werte des Vorjahres die aktuellen Verbrauchswerte abgelesen. Als der Fehler auffiel, war es bereits zu spät, die Werte konnten nicht mehr rekonstruiert werden. Nach Ansicht des BGH war hier ein Fall des § 9a HeizKV gegeben. Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Entscheidend ist nur, dass keine Verbräuche erfasst werden konnten. Dann darf der Vermieter eine Schätzung gemäß den Anforderungen er Heizkostenabrechnung vornehmen.

Wenn der Fehler eine Fläche oder den umbauten Raum von mehr als 25% der Gesamtfläche bzw. des Gesamtraums betrifft, kann nicht mehr geschätzt werden. Dann wäre (verkürzt ausgedrückt) meist nach Fläche abzurechnen. In diesem Fall kommt dann das Kürzungsrecht des Mieters zum Tragen. Aber auch hier weisen wir auf Folgendes hin: Der Mieter muss diese Kürzung geltend machen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 329/14). Wenn Mieter diesen Einwand nicht innerhalb der Einwendungsfrist (bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung) erheben, steht ihnen das Kürzungsrecht nicht zu und sie müssen den vollen Betrag bezahlen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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