Wir haben auch an dieser Stelle bereits über die Rechtsprechung zum Thema Eigentümerversammlung und Corona berichtet und dabei auch das Urteil des AG Kassel vorgestellt. Dieses wurde aber nun in der zweiten Instanz vom Landgericht Frankfurt aufgehoben. Die folgende Vorgehensweise des Verwalters zur Einladung und Durchführung einer Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten hielt das Berufungsgericht für zulässig.

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Der Verwalter hatte in der Einladung zur Eigentümerversammlung Folgendes geschrieben: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. … Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann.“ Hier hatten Eigentümer eingewandt, dass die gefassten Beschlüsse nichtig seien, weil es sich nicht um eine Ein-, sondern eine Ausladung handelte. Das Landgericht Frankfurt meint jedoch, dass keine Ausladung gegeben ist. Es gab lediglich den Hinweis, dass nur eine Versammlung mit 10 Personen durchgeführt werden könnte und ansonsten abgebrochen werden müsse. Der Verwalter hatte sich bei der Entscheidung an den zu erwartenden Eigentümern orientiert (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.12.2020, Az. 2-13 S 108/20).

Das Gericht wies weiter darauf hin, dass für die Versammlung ein Hygienekonzept erstellt werden muss. Wenn mehr Eigentümer, als erwartet und als nach dem Hygienekonzept möglich, zusagen oder erscheinen, muss die Versammlung abgesagt oder abgebrochen werden. Wenn hier nämlich die 11. Person, die erscheint, abgewiesen wird und die Versammlung trotzdem durchgeführt wird, dann liegt ein Fehler vor, der zur Aufhebung der Beschlüsse führt.

Das Landgericht Frankfurt hat sich in seiner Entscheidung ausdrücklich der Rechtsprechung des AG Lemgo angeschlossen. Dort war der Verwalter zu weit gegangen. Er wollte eine reine Vertreterversammlung durchführen. Auf einer solchen Versammlung ist nur der Verwalter anwesend, der auch die Versammlung leitet. Alle Eigentümer haben ihn mit Vollmachten für die Abstimmungen zu den vorgesehenen Tagesordnungspunkten ausgestattet. Das Amtsgericht Lemgo hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Verwalter zu einer „Versammlung im Vollmachtsverfahren“ in sein Büro einlud. In dem Einladungsschreiben heißt es: „Bitte erscheinen Sie nicht persönlich zur Eigentümerversammlung.“ Begründet wurde dies mit den Kontaktbeschränkungen. Der Verwalter übersandte Vollmachten und bat die Eigentümer, dort anzukreuzen, wie sie abstimmen wollen bzw. wie der Vertreter abstimmen soll. Einige Eigentümer hielten das Vorgehen für unzulässig und klagten gegen die auf der „Versammlung“ gefassten Beschlüsse. Mit Erfolg, denn das Gericht hielt die Beschlüsse für nichtig. Aus der Einladung sei deutlich geworden, dass eine Anwesenheit bei der Versammlung verwehrt wurde, auch wenn dies nicht ausdrücklich verboten wurde. Damit wurde in den Kernbereich des Wohneigentums, nämlich in das Recht auf Teilnahme an der Versammlung eingegriffen. Eine Diskussion und Auseinandersetzung über die Beschlüsse waren nicht möglich. Genau das ist aber der Zweck der Versammlung (AG Lemgo, Urteil vom 24.8.2020 Az. 16 C 10/20).

Fazit

Es ist ein schmaler Grat zwischen Ausladung und Einladung mit der Ankündigung abzubrechen, wenn zu viele Eigentümer erscheinen. Wie sich die Rechtsprechung hier weiter entwickelt bleibt abzuwarten. Bei der Planung von dringend notwendigen Eigentümerversammlungen sollten die Verwalter prüfen, wie viele Eigentümer erwartet werden und ob Räume verfügbar sind, in denen die Hygieneregeln eingehalten werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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