Die erste Entscheidung des BGH zum Thema „Mietendeckel“ ist da. Neben diesem Thema hat der BGH auch noch weitere Aspekte zum Thema Mieterhöhung entschieden. Das wichtigste vorab: Für Mieterhöhungen, die vor dem 18.6.2019 Wirksamkeit entfalten sollten, gilt der Mietendeckel nicht.

Fall

Die beklagte Mieterin wohnt bereits seit 1982 in der betroffenen Wohnung, die zunächst mit einem Außen-WC ausgestattet war. Sie baute zu Beginn des Mietverhältnisses selbst ein Bad mit WC in die Wohnung ein. Nachdem der erste Ehemann ausgezogen und der zweite Ehemann eingezogen war, unterzeichnete sie und ihr Ehemann 1992 einen neuen Mietvertrag. Zwischen den Parteien ist eine Mieterhöhung zum 1.11.2015 strittig. Der BGH hatten nun folgende Fragen zu entscheiden: Kann nach dem Berliner Mietspiegel, der Wohnungen mit Außen-WC ausdrücklich ausnimmt, eine Mieterhöhung verlangt werden? Ist dies ein formelles oder materielles Problem? Welche Rolle spielt der Mietendeckel in diesem Verfahren?

Entscheidung

Für Juristen und die Vorgehensweise vor Gericht ist interessant, dass der BGH seine Rechtsprechung ausdrücklich geändert hat und nun die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § BGB § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § BGB § 558b Abs. BGB § 558B Absatz 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen sind. Diese Fragen betreffen daher die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage.

Weiter führt das Gericht aus, dass die von der Mieterin eingebrachte Ausstattung auf Dauer bei Mieterhöhungsverlangen unberücksichtigt bleibt. Die neue Unterzeichnung des Mietvertrags 1992 führt zu keiner anderen Beurteilung, denn dieser Abschluss diente nur der Aufnahme des neuen Ehemanns der Mieterin. Eine weitergehende Regelung sollte nicht getroffen werden.

Auch wenn im Berliner Mietspiegel (hier: 2015) ausdrücklich Wohnungen ohne Bad und Innen-WC ausgenommen sind, kann dieser zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden. Denn die Mieter konnten das Mieterhöhungsverlangen ansatzweise prüfen. Die vorgesehenen Abschläge für Minderausstattungen geben eine gewisse Orientierung und reichen zur überschlägigen Prüfung aus. Diese Prüfung ist den Mietern auch zumutbar.

Zuletzt führt der BGH aus, dass nach dem Wortlaut des MietenWoG Berlin („Mietendeckel“) die Mieten auf dem Stand des Stichtags 18.6.2019 begrenzt werden sollen. Die Vertragsänderung soll im entschiedenen Fall aber bereits zum 1.11.2015 eintreten, also weit vor dem Stichtag. Der BGH lässt ausdrücklich offen, ob er das MietenWoG Berlin für wirksam hält. Insofern hilft die Entscheidung bedauerlicherweise nicht weiter.

BGH, Urteil vom 29.4.2020; Az. VIII ZR 355/18

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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