06. Juli, 2022
In Zeiten der ungewohnten Inflation fragen sich viele Vermieter von Wohnungen, ob sie auch die Mieten erhöhen können. Wer Indexklauseln vereinbart hat, hat es hier im Augenblick leicht, für Staffelvereinbarungen gilt dies sowieso. Wenn aber im Mietvertrag nichts vereinbart ist, kann die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden und dass auch nur um 15% bzw. 25% in drei Jahren. Diese Mieterhöhung muss begründet werden – üblicherweise mit Hilfe eines Mietspiegels. Da schlug das Urteil des AG Spandau ein, wie eine Bombe, der Berliner Mietspiegel 2021 sei nicht und nicht als Begründungsmittel geeignet. Und nun? Im nachfolgenden Artikel soll es um dieses Urteil und das diesbezügliche Berufungsurteil gehen.
Wie wird die Miete erhöht?
Das Zahlen der Miete ist die Hauptleistungspflicht des Mieters. Diese ist im Mietvertrag geregelt. Soll sich daran etwas ändern, muss der Vertrag geändert werden. Eine Vertragsänderung passiert über die Einigung zwischen Mieter und Vermieter. Wie bereits ausgeführt, kann eine solche Einigung bereits mit dem Mietvertrag in Form einer Index- oder Staffelvereinbarung erfolgt sein (zu den Einzelheiten, Vor- und Nachteilen siehe hier). Wenn das aber nicht erfolgt ist, warum sollte dann im laufenden Mietverhältnis der Mieter mit einer Erhöhung einverstanden sein? Da der Vermieter das Wohnraummietverhältnis nicht kündigen kann, um eine Mieterhöhung durchzusetzen, hat er unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf eine höhere Miete (Modernisierung, Verteuerung der Betriebskosten) oder auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
Wie wird die Mieterhöhung begründet?
Dieses Zustimmungsverlangen muss aber begründet werden (§ 558 BGB). Die Begründungsmittel sind der Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Ein Sachverständigengutachten kostet ab ca. 1.500 €, eine Mietdatenbank im Sinne des § 558a BGB gibt es nicht und Vergleichswohnungen sind nicht einfach zu ermitteln. Daher empfehlen wir immer: Wenn ein Mietspiegel da ist (und keine Vergleichswohnungen bekannt sind), den Mietspiegel auch anzuwenden. Es ist zu unterscheiden zwischen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln. Verwendet werden können beide. Qualifizierte Mietspiegel gelten jedoch bereits als Sachverständigengutachten, ein höherer Aussagewert wird hier impliziert. Der Berliner Mietspiegel sollte ein solcher qualifizierter Mietspiegel sein.
Was hat das Amtsgericht Spandau entschieden?
Der Vermieter im oben erwähnten Fall vor dem Amtsgericht Spandau hat sich auf den Berliner Mietspiegel 2021 bezogen. Allerdings gibt es Regelungen für die Erstellung von Mietspiegeln und diese wurden auch noch zum 1.1.2020 geändert. Sowohl vorher als auch jetzt gilt, dass ein qualifizierter Mietspiegel nach seiner Erstellung nur einmal – nach zwei Jahren - fortgeschrieben werden darf. Anderenfalls ist er kein qualifizierter Mietspiegel mehr. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist aber bereits die Fortschreibung des bereits fortgeschriebenen Berliner Mietspiegels 2019.
Ist er dann ein einfacher Mietspiegel? Nein, sagte das AG Spandau vollkommen zu Recht. Hier kommt jetzt die Gesetzesänderung zum 1.1.2020 ins Spiel und die dortigen Übergangsvorschriften. Jedenfalls sind diese Übergangsvorschriften auch bereits abgelaufen und daher ist der Berliner Mietspiegel 2021 auch kein einfacher Mietspiegel. Das AG Spandau wies die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab.
Wie sah dies das Landgericht Berlin?
Dagegen ist der Vermieter in Berufung gegangen, mit einer einfachen Begründung. In § 558a BGB heißt es in Absatz 2: „Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf…“. Aus diesem „insbesondere“ kann geschlossen werden, dass es auch weitere Begründungsmittel an den wirksamen Mietspiegel (ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen) gibt.
So hat es auch das Landgericht Berlin gesehen. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist ein taugliches Begründungsmittel. Die gesetzliche Begründungspflicht verfolge allein den Zweck, dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben. Diesen Mindestanforderungen genüge der Berliner Mietspiegel 2021 auf jeden Fall.
Darüber hinaus hat das Landgericht Berlin diesen Mietspiegel als Schätzgrundlage für die Miete herangezogen und den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt.
LG Berlin (Zivilkammer 67), Urteil vom 9.6.2022 – 67 S 50/22
Was lässt sich daraus schließen?
Auch veraltete Mietspiegel können Grundlage für ein Mieterhöhungsverlangen sein. Für einen 20 Jahre alten Mietspiegel hat der BGH dies dann allerdings verneint, dieser war doch zu alt.
Ob aber auch „Datenbanken“ großer Onlineportale als taugliches Begründungsmittel herangezogen werden kann, ist bislang nicht entschieden. Wenn diese Datenbanken die Angebotsmieten enthalten, können sie nicht herangezogen werden, weil sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus Neuvermietungsmieten der letzten 6 Jahre, aber auch aus erhöhten Bestandsmiete der letzten sechs Jahre errechnet.
Autor: Katharina Gündel; GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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