Hatte sich ein Vermieter dafür entschieden, auf dem Dach über eine PV-Anlage Strom zu erzeugen, konnte er diesen an seine Mieter verkaufen. Allerdings gab es keinen Zwang für den Mieter, einen Stromliefervertrag mit dem Vermieter abzuschließen – der Abschluss war rein freiwillig. Der Vermieter wusste insoweit nicht, ob sich sein Investment in die Solaranlage refinanzieren lässt durch den Verkauf des Stroms an die Mieter. Auch eine Kopplung zwischen Mietvertrag über die Wohnung und Strombezugsvertrag war untersagt.

Außerdem hat der Gesetzgeber viele Vorgaben gemacht, wie so ein Stromliefervertrag zwischen Vermieter und Mieter aussehen muss. Es gibt Vorgaben in Bezug auf die Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten für den Mieter und auch Regelungen zum Preis. Hinzu kam, dass der Vermieter den Strom nicht über die Betriebskostenabrechnung abrechnen durfte, sondern eine gesonderte Abrechnung zu erstellen ist.

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Wurde zwischen Vermieter und Mieter ein solcher Stromliefervertrag geschlossen, musste der Vermieter Strom liefern – egal, ob die Sonne scheint oder nicht. Im Ergebnis musste der Vermieter sich über einen anderen Vertrag mit einem Stromlieferanten absichern und von diesem den Strom beziehen und an seinen Mieter weitergeben. Hier haben sich unterschiedliche Modelle entwickelt, bei denen der Vermieter einen oder mehrere „Stromzwischenhändler“ eingeschaltet hat. Wie Sie richtig ahnen – das war kompliziert und aufwändig.

Im Ergebnis haben diese gesetzlichen Vorgaben wohl dazu geführt, dass das Mieterstrommodell (Vermieter verkauft direkt an den Mieter) nicht zum Durchbruch der Solaranlagen auf Dächern geführt hat. Einzelne Großvermieter haben eine Lösung gefunden – beispielsweise in der Gründung einer eigenen „Stromtochter“, die dann dieses Geschäft professionell für die großen Bestände abwickelt. 

Der Gesetzgeber hat erstaunlich schnell auf diesen Umstand reagiert und mit dem sogenannten „Solarpaket 1“ Anpassungen vorgenommen. Schlüsselwort ist hierbei „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“. Der Gesetzgeber regelt nun, dass der Betreiber der Gebäudestromanlage nicht verpflichtet ist, die umfassende Versorgung der teilnehmenden Letztverbraucher (z.B. Mieter) mit Strom sicherzustellen. 

Der Vermieter kann -weiterhin auf freiwilliger Basis- mit dem Mieter einen Stromliefervertrag über den selbst produzierten Solarstrom abschließen. Scheint die Sonne nicht und wird kein Solarstrom produziert, muss der Vermieter nicht liefern. Diese Regelung erspart dem Vermieter graue Haare, wenn die Sonne nicht scheint. Damit der Mieter dennoch Strom bekommt, kann der Mieter einen zweiten Stromliefervertrag mit einem herkömmlichen Stromlieferanten abschließen und sichert sich somit eine konstante Strombelieferung.

Technisch muss der Bezug des Stroms aus unterschiedlichen Bezugsquellen (PV-Anlage auf dem Dach / normaler Stromlieferant) erfasst und auch getrennt abgerechnet werden. Mit herkömmlichen Drehscheibenzähler wird das nicht umsetzbar sein. Oft gibt es aber bereits elektronische smarte Zähler, die dafür grundsätzlich geeignet sind. Vermieter sollten bei dem nächsten Wechsel der Zähler auf die Installation geeigneter Erfassungsgeräte achten. Wir werden in Zukunft so viele unterschiedliche Stromverträge haben (nach Art des Stroms, Zeit des Bezugs, Umfang und Entnahme und Einspeisung differenziert), dass dies mit den alten Zählern kaum machbar ist.

Gerade die Einspeisung von Strom über die Steckersolargeräte („Balkonkraftwerke“) treibt hier den Markt. Die Politik diskutiert aktuell darüber, ob die Installation dieser Balkonkraftwerke eine privilegierte Maßnahme werden soll, so dass Wohnungseigentümer und Mieter einen Anspruch auf die Installation haben. Entschieden ist hier noch nichts. Ein strittiger Punkt ist hier eine Regelung zur Versicherungspflicht – wer trägt z.B. das Risiko, wenn das Solarmodul vom Balkon fällt.

In diesem Zusammenhang möchte ich auf die Solarpflicht verweisen, die es in einzelnen Bundesländern in unterschiedlicher Form gibt. Ziel der Länder ist es, dass Dächer mit Solarmodulen ausgestattet werden. Die Pflicht dazu ergibt sich, wenn beispielsweise im Rahmen von Baumaßnahmen Dächer in einem gewissen Umfang verändert werden.

Wenn Sie Anregungen für Themen haben, die wir in dieser Form oder über unseren Verwalter Talk besprechen sollten, kommen Sie gern auf uns zu.

Autor: Rechtsanwalt Steffen Groß, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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