Was ist ein Mietmangel?

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Ein Mietmangel liegt dann vor, wenn ein die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigender Zustand der Mietsache (der so genannte Ist-Zustand) gegeben ist, der von dem vertraglich geschuldeten Zustand (so genannte Soll-Beschaffenheit) abweicht. Danach stellt somit jede Verschlechterung des vertraglich vereinbarten Zustands der Mietsache einen Mietmangel dar.
Um beurteilen zu können, ob ein Mietmangel vorliegt, muss in einem ersten Schritt ermittelt werden, welche Soll-Beschaffenheit vom Vermieter geschuldet ist.
Maßgeblich zur Ermittlung der so genannten Soll-Beschaffenheit sind die zwischen den Parteien getroffenen vertraglichen Absprachen zu dem vertraglich geschuldeten Zustand. Die vom Vermieter geschuldete Soll-Beschaffenheit lässt sich dann ohne weiteres bestimmen, wenn die Parteien schriftliche Vereinbarungen zu dem vertraglich geschuldeten Zustand getroffen haben. In der Regel werden entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag, in Nachträgen zum Mietvertrag oder aber durch anderweitige schriftliche Vereinbarung getroffen. Auch die zwischen den Parteien getroffene Abrede zum vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache in mündlicher Form ist wirksam und bindet den Vermieter.

Eine Vereinbarung zum vertraglich geschuldeten Zustand kann jedoch auch in konkludenter Weise, also stillschweigend durch schlüssiges Verhalten, getroffen werden. Eine solche Vereinbarung kann gegebenenfalls dann vorliegen, wenn der Vermieter bestimmte positive Beschaffenheiten der Mietsache oder Umstände der näheren Umgebung konkret beschreibt und anpreist, der Mieter diese Beschreibungen zur Kenntnis nimmt und dem Vermieter gegenüber geäußert, dass er diesen positiven Beschaffenheitsmerkmalen zustimmt.
Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist zudem auch noch, dass der Vermieter der positiven Vorstellung des Mieters zustimmt. Liegt eine Wohnung beispielsweise in einer besonders ruhigen Umgebung und mietet der Mieter die Wohnung genau wegen dieses Umstandes an, dann stellt es keinen Mietmangel dar, wenn es zu nach Abschluss und Beginn des Mietverhältnisses erheblichen Lärmbeeinträchtigungen infolge einer Verkehrsumlenkung kommt. In einem solchen Fall fehlt es an einer Vereinbarung zu einer Wohnung in einer besonders unruhigen Lage. Vielmehr hätte der Vermieter bei einem solchen Sachverhalt dem Mieter zusichern müssen, dass diese ruhige Lage der Wohnung eine Beschaffenheit der Mietsache ist.

In den Fällen, in denen eine ausdrückliche oder stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung fehlt, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache durch den zwischen den Parteien vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Es ist also zu ermitteln, welche Beschaffenheit der Mieter unter Berücksichtigung des zwischen den Parteien vereinbarten Nutzungszweckes erwarten kann. Wird beispielsweise eine Wohnung vermietet, dann kann der Mieter regelmäßig erwarten, dass die Räume zu Wohnzwecken geeignet sind und einen Standard aufzeigen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Sofern es gesetzliche Regelungen oder technische Normen gibt, die die Anforderungen an einen Wohnstandard festlegen, so müssen jedenfalls diese gesetzlichen Normen/technischen Standards eingehalten werden, wobei grundsätzlich der technische Standard gilt, der bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblich war.ortant;}”]

Beispiele für einen Mietmangel

• Die Fenster der Wohnung werden im Laufe des Mietverhältnisses undicht.
• Massive Lärmbeeinträchtigungen durch störende Nachbarn
• Heizungsausfall, bzw. die Wohnung lässt sich nicht auf mindestens 20 °C beheizen
• Ausfall der Wasserversorgung
• Undichtigkeiten von Zu- und Abwasserleitungen
• Nutzungsuntersagung infolge behördlicher Anordnung
• Auftreten von Schimmel oder Feuchtigkeit, bedingt durch bauliche Mängel an der Wohnung/am Wohnhaus

Die Mangelanzeige

Die Mangelanzeige hat grundsätzlich durch den Mieter zu erfolgen. Die Pflicht des Mieters zur Mangelanzeige ist Bestandteil der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Denn ohne eine entsprechende Mangelanzeige ist es dem Vermieter nicht möglich, seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache nach § 535 BGB nachzukommen. Die Pflicht zur Mangelanzeige bezieht sich für den Mieter nicht nur auf die Anzeige von Mängeln innerhalb der Mietsache. Auch dann, wenn ein Mangel im Außenbereich vorliegt (alle Gebäudebestandteile wie Hausflur, Treppenaufgang, Kellerräume und Nebengelasse), besteht für den Mieter die Pflicht zur Mangelanzeige.

Die Pflicht des Mieters zur Mangelanzeige beginnt im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter und endet in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter die Mietsache geräumt an den Vermieter herausgibt.
Der Mieter ist nur dann  von der Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter befreit, wenn es sich um einen Mangel handelt, von dem der Vermieter bereits Kenntnis hat. In einem solchen Fall bedarf es keiner weiteren Mangelanzeige durch den Mieter.

Der Mieter muss nur solche Mängel anzeigen, die offensichtlich sind, bzw. bei Umständen, aus denen sich der dringende Verdacht ergibt, dass ein Mangel vorliegen könnte. Weitergehende Untersuchungen/Nachforschungen muss der Mieter nicht vornehmen.
Hat der Mieter einen Mangel erkannt, dann hat die Mangelanzeige jedoch unverzüglich zu erfolgen, also ohne schuldhaftes Zögern im Sinne von § 121 BGB. Ob ein schuldhaftes Zögern vorliegt oder nicht, muss anhand der konkreten Tatsachen entschieden werden. Zu berücksichtigen sind hierbei immer die Umstände des Einzelfalls. Handelt es sich um einen schwerwiegenden Mangel und besteht Gefahr in Verzug, dann muss der Mieter alles für ihn erforderliche veranlassen, um den Vermieter den Mangel so schnell wie möglich anzuzeigen. Bestehen keine Hinderungsgründe in persönlicher Hinsicht, dann hat die Mangelanzeige durch den Mieter sofort zu erfolgen, um das Entstehen weiterer Schäden zu vermeiden.

Die Mangelanzeige bedarf keiner besonderen Form und kann auch in mündlicher Form erfolgen.
Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, die Mangelanzeige in schriftlicher Form zu verfassen. Dies ist bereits deshalb zu empfehlen, da es der Mieter ist, der im Falle eines Rechtsstreits die rechtzeitige Mangelanzeige beweisen muss.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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