In unserem letzten Beitrag haben wie über Widerrufsrechte von Verbrauchern bei Mietverträgen berichtet, wenn diese außerhalb von Geschäftsräumen oder mittels Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden. Es ist nicht mehr unüblich Wohnungen über das Internet anzumieten und auch Mietverträge elektronisch abzuschließen. Oftmals ist jedoch zu hören, dass Mietverträge der Schriftform bedürfen und dann wird auf § 550 BGB verwiesen.

Dieser Beitrag befasst sich mit der Schriftform und Schriftformklauseln in Wohn- und Geschäftsraummietverträgen.

§ 550 S. 1 BGB bestimmt, dass, wenn der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, er für unbestimmte Zeit gilt. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass ein Mietvertrag eben nicht schriftlich erfolgen muss. Ein Mietvertrag kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Die Parteien müssen sich über folgende 5 wesentliche Bestandteile (essentialia negotii) einig sein: Vertragsparteien, Mietobjekt, Mietzweck, Mietzeit und Miete.

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Wenn sich also der Vermieter einer Wohnung mit einem Interessenten in der Wohnung trifft und beide einigen sich auf eine Miete von 1.000 € und der Vermieter übergibt den Schlüssel, ist der Mietvertrag zustande gekommen. Wohnen wäre der Mietzweck und die Mietzeit beginnt sofort. Der Mietvertrag ist nicht schriftlich erfolgt und läuft daher auf unbestimmte Zeit.

Wenn auch mündliche Mietverträge möglich sind, bedeutet das, dass selbstverständlich auch per E-Mail oder im Internet Mietverträge geschlossen werden können.

Wie gesagt: grundsätzlich ist es so, dass Wohnraummietverträge keiner Schriftform bedürfen. Es gibt aber bestimmte Regelungen, die der Schriftform bedürfen. Dies sind:

- Staffelmietvereinbarungen

- Indexvereinbarungen

- Kündigungsausschlüsse für länger als ein Jahr

Wenn ein Mietvertrag solche Klauseln enthält und nicht schriftlich abgeschlossen ist, dann sind die entsprechenden Klauseln unwirksam. Das bedeutet dann, dass das Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres jederzeit ordentlich gekündigt werden kann – vom Mieter. Für den Vermieter gilt dies auch, wobei er nur unter den Voraussetzungen des § 573 BGB ordentlich kündigen kann. Für die Mieterhöhungen bedeutet dies, dass dann „nur“ Mieterhöhungen nach § 558 BGB, also auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich sind. 

§ 550 BGB gilt auch für Geschäftsraummietverträge (§ 578 Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass die Mietverträge dann schriftlich abgeschlossen werden müssen, wenn eine Befristung des Mietvertrags für länger als ein Jahr vereinbart werden soll. 

Üblicherweise werden hier eben auch langfristige befristete Verträge geschlossen. Wenn einer der Vertragspartner sich nun eher von diesem Vertrag lösen will, sucht er oft nach Schriftformmängeln.

Wenn ein Schriftformmangel vorliegt, kann das Geschäftsraummietverhältnis ordentlich mit den Fristen von § 580a BGB gekündigt werden. So kam es, dass viele Rechtsstreite zur Frage: „Ist die Schriftform eingehalten?“ geführt wurden. Zunächst waren die Anforderungen an die Schriftform sehr streng, diese wurden dann im Laufe der Zeit weiter aufgelockert. Mit der Regelung des § 550 BGB soll der Erwerber einer vermieteten Immobilie geschützt werden. Er soll aus den schriftlichen Unterlagen ersehen können, welcher vertraglichen Verhältnisse bestehen, in die er eintritt.

Um die Probleme mit der Schriftform zu umgehen, enthalten viele Verträge so genannte Schriftformheilungsklauseln. Darin verpflichten sich die Vertragsparteien für den Fall eines Schriftformmangels, diesen zu beseitigen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass solche Klauseln per se unwirksam sind. Egal, ob sie individuell oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart wurden. Denn solche Klauseln lassen sich mit dem Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses (§ 550 BGB) nicht vereinbaren (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16).

Auch Schriftformklauseln („Änderungen des Mietvertrags bedürfen der Schriftform“) helfen nicht bei Schriftformproblemen, denn von diesen Klauseln kann mündlich abgewichen werden, so der BGH (Urteil vom 12. 12. 2001 - XII ZR 351/99). Vollständigkeitsklauseln ("Mündliche Nebenabreden bestehen nicht/Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen/Mündliche Nebenabreden existieren nicht") bieten nur eine Vermutung der Vollständigkeit, die aber widerlegt werden kann (Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19).

Schriftlich bedeutet auf einem Papier von beiden unterschrieben. Diese Form kann auch durch die elektronische Form im Sinne des § 126a BGB ersetzt werden. Das bedeutet, dass eine Datei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur signiert werden muss bzw. bei einem Vertrag zwei gleichlautende Dokumente von den Vertragsparteien signiert werden müssen. Es kommt hier auf die qualifizierte elektronische Signatur an.

Eine einfache Signatur ist beispielweise der Namenszug unter einer E-Mail. Eine qualifizierte elektronische Signatur liegt demgegenüber dann vor, wenn eine fortgeschrittene elektronische Signatur, die von einer qualifizierten elektronischen Signaturerstellungseinheit erstellt wurde und auf einem qualifizierten Zertifikat für elektronische Signaturen beruht (gesetzliche Definition). In der Regel kann durch eine Signaturkarte (Personalausweis mit Signaturfunktion, D-Trust-Karte o.Ä.) und mit Hilfe eines Kartenlesegeräts und der entsprechenden Software (z.B. dem sec signer) eine qualifizierte elektronische Signatur erstellt werden. Auch andere Wege der Signatur und Identifizierung werden derzeit entwickelt. Bislang sind aber Vertragsschlüsse mittels qualifizierter elektronischer Signatur aber sehr selten.

E-Mails enthalten in der Regel einfache elektronische Signaturen. Ein Mietvertrag per E-Mail ist also möglich, erfüllt aber nicht die Schriftform. Das gilt ebenso für die meisten per Internet abgeschlossenen Verträge.

§ 550 BGB soll den Erwerber schützen. Nach § 550 BGB müssen die Parteien, das Objekt, der Preis, die Zeit und der Zweck der Mietsache schriftlich fixiert sein, wenn der Mietvertrag auf einen Zeitraum länger als ein Jahr befristet werden soll.

Mietvertragliche Klauseln helfen aber nicht bei Schriftformproblemen. Nur unterschriebene oder qualifiziert elektronisch signierte Verträge erfüllen das Schriftformerfordernis.

Befristete Mietverträge bzw. Mietverträge mit Kündigungsausschlüssen sind schriftlich abzuschließen! Daneben gilt für Wohnraum weiter, dass Staffel- der Indexvereinbarungen schriftlich erfolgen müssen!

Grundsätzlich sollten auch alle anderen Mietverträge zu Beweiszwecken mindestens in Textform erfolgen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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