„Mietvertrag über Wohnräume“ mit der Stadt zur Unterbringung von Flüchtlingen

Eine Frage, die seit Jahren Vermieter, Verwalter und Rechtsberater umtreibt, war: Liegt ein Wohnraummietvertrag vor, wenn eine Gemeinde Wohnungen anmietet, um dort Flüchtlinge unterzubringen? Diese Frage hat der BGH jetzt verneint. Auch wenn dieser Vertrag als Wohnraummietvertrag bezeichnet wurde, liegt ein Geschäftsraummietvertrag vor.

Wenn in diesem Vertrag, die ordentliche Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, so ist dies nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. (BGH, Urteil vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18)

Die Vermieter haben Anfang 2016 mit der Stadt X einen „Mietvertrag über Wohnräume“ geschlossen. Es handelte sich bei den Räumen um ein Wohnhaus. Die Stadt beabsichtigte dort geflüchtete Personen unterzubringen. In diesem Vertrag haben Vermieter und Mieter das Recht zur ordentlichen Kündigung für 60 Monate ausgeschlossen. Es wurden nie Flüchtlinge in dem Haus untergebracht, weil die Flüchtlingszahlen zurückgingen. Die Stadt kündigte das Mietverhältnis bereits nach einem Jahr. Sie war der Meinung, dass die Sondervereinbarung über die Kündigungszeit von 60 Monaten entfallen ist, weil ihr seit Anfang 2016 keine Flüchtlinge mehr zugewiesen worden seien. Die Vermieter haben ausstehende Mieten geltend gemacht, sie waren der Ansicht, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung (noch) nicht beendet wurde. Bei der Beurteilung des Falls kommt es daher darauf an, ob der beiderseitige Kündigungsausschluss wirksam ist.

Ein beiderseitiger Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung ist sowohl im Wohnraummietverhältnis als auch im Geschäftsraummietverhältnis möglich. Wenn dieser Kündigungsausschluss allerdings in einer Formularklausel vereinbart wird, dann ist dies im Wohnraummietrecht nur mit einer Dauer von vier Jahren ab Vertragsschluss möglich. Im Geschäftsraummietvertrag ist auch ein längerer Ausschluss nicht nur üblich sondern auch wirksam.

Die Vereinbarung in dem genannten Mietvertrag „über Wohnräume“ ist also nur dann wirksam, wenn sie entweder individuell ausgehandelt wurde oder gar kein Wohnraummietvertrag vorliegt.

Der BGH hat hier ausgeführt, dass die Mieterin die Wohnung nicht selbst zu Wohnzwecken nutzen wollte. Ein Wohnraummietvertrag liegt nämlich nur dann vor, wenn der Mieter die Räume zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse anmietet (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 14. Aufl. vor § 535 Rn. 94). Auch aus den Schutzvorschriften für Wohnraum ergäbe sich nichts Anderes. Die Vorschriften des Wohnraummietrechts aber auch des allgemeinen Mietrechts, in denen Verträge mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts ausdrücklich erwähnt werden, weisen darauf hin, dass eben kein Wohnraummietrecht anwendbar ist. Aus den Namen der Vereinbarung „Mietvertrag über Wohnräume“ folge nicht, dass Wohnraummietrecht vorliegt oder dessen Wertungen bei den allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar seien.

In dem Urteil hat sich der BGH mit der weiteren Frage auseinandergesetzt, wann eine zu hohe Miete (Mietwucher?) zu einem Kündigungsgrund führen kann. Die Stadt hatte nämlich weiter eingewandt, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum um 112% übersteigt, also Wucher vorliege. Hierzu führt der BGH aus, dass es bei der Beurteilung der vereinbarten Miete und dem Vergleich zu üblichen Mieten eben nicht darauf ankomme, welche Miete für Wohnungen von Wohnungsmietern gezahlt werden, sondern welche Mieten von Gemeinden für Räume für die Unterbringung von Flüchtlingen gezahlt würden. Dazu hatte die Stadt aber nichts vorgetragen.

Nicht zuletzt betont der BGH in diesem Urteil erneut, dass der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko trage. Dass die Stadt keine Flüchtlinge in dem Haus untergebracht habe, weil ihr keine zugewiesen wurden, kann nicht zum Nachteil des Vermieters gereichen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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