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Muss der Vermieter rechnen können?
08. August, 2024
In der Praxis haben wir immer wieder mit Kündigungen zu tun, in denen die Kündigungsfrist fehlerhaft berechnet wurde. Mal verrechnen sich Mieter, mal verrechnen sich Vermieter, mal verrechnen sich Rechtsanwälte, wobei wir uns nie verrechnen (außer, wenn die Klausel im Mietvertrag so kompliziert geschrieben wurde, dass wirklich niemand sie versteht). In diesem Beitrag soll es aber nicht um die (Un-)wirksamkeit von Klauseln gehen und was dann passiert, sondern um tatsächlich falsch ausgerechnete Kündigungsfristen. Ist dann die Kündigung unwirksam? Wann endet das Mietverhältnis?
Wirksamkeit der Kündigung?
Mit der ersten Frage hatte sich der BGH in einem aktuellen Verfahren – VIII ZR 286/22 – zu beschäftigen. Dort hatte der Vermieter das Wohnraummietverhältnis ordentlich während der Sperrfrist von § 577a BGB gekündigt. Geht das überhaupt, werden Sie sich fragen. Ja, den Beitrag dazu versenden wir in zwei Wochen.
Jedenfalls kündigte er mit Schreiben vom 24. Januar 2021 zum 31. Oktober 2021. Im Mietvertrag war jedoch für ordentliche Kündigungen eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vereinbart. Der Mieter meinte, die Kündigung sei unwirksam, weil ja gar nicht klar ist, ob der Vermieter auch im Februar 2025 die Wohnung noch benötige. Dies sah das Gericht anders.
Der BGH entschied hierzu, dass weder eine fehlerhafte noch ein gänzlich unterbliebene Angabe des Beendigungszeitpunktes zur Unwirksamkeit der Kündigung führt. Das Gericht schaut hier ins Gesetz und stellt fest, dass in § 568 BGB nicht die Rede vom Beendigungszeitpunkt ist. Die Angabe des Beendigungszeitpunktes gehört auch nicht zum Begründungserfordernis.
„Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter … ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will (§§ 573, 573c BGB), wird es mangels entgegenstehender Anhaltspunkte regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt nicht nur dann, wenn in der Kündigungserklärung kein Kündigungstermin angegeben ist, sondern in gleicher Weise, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern der (unbedingte) Wille des Vermieters erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.“
Wann endet dann das Mietverhältnis?
Das Mietverhältnis endet wenn sich der Vermieter zu seinen Ungunsten verrechnet und dem Mieter mehr Zeit für die Wohnungssuche gibt, zu dem in der Kündigung angegebenen Zeitpunkt. Nach unserer Auffassung darf ein Vermieter immer nett sein.
Das Mietverhältnis endet zum „richtigen“ Zeitpunkt, wenn kein Datum oder eine zu nahes Datum angegeben ist (so der BGH). Dieser richtige Zeitpunkt errechnet sich nach § 573c BGB oder nach den Vereinbarungen im Mietvertrag.
Kann man denn im Mietvertrag was anderes als § 573c BGB vereinbaren?
Auch dies steht im Gesetz. Für Wohnraummietverhältnisse gilt, dass eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist. Es können daher nicht kürzere Fristen für den Vermieter und/oder längere für den Mieter vereinbart werden. Es ist aber selbstverständlich möglich, längere Fristen für den Vermieter und kürzere für den Mieter als die im Gesetz vorgesehenen zu vereinbaren.
Fazit
Keine Angst vor Verrechnen! Wenn hinreichend klar ist, dass das Mietverhältnis beendet werden soll, schadet auch ein Rechenfehler bei der Kündigungsfrist nicht.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis. Pixabay
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