Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 können Wohnungseigentümer durch Beschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Verwalter delegieren.

 

Weil diese Vorschrift allerdings wenig konkrete Regelungen und Vorgaben enthält, sodass bestand sowohl bei Eigentümern als auch Verwaltern lange Zeit Unsicherheit darüber, in welchem Umfang tatsächlich Entscheidungskompetenzen auf den Verwalter übertragen werden können.

 

Nunmehr liegt zu § 27 WEG die erste höchstrichterliche Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes vor. In diesem Newsletter wird dies Entscheidung besprochen und erläutert, was künftig bei einer Beschlussfassung in der Praxis zu beachten ist.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft plant über längere Zeit die Erneuerung der Fenster, beauftragt hierzu einen Sachverständiger mit der Ausarbeitung eines Sanierungsplanes mit Priorisierung nach Dringlichkeit erstellt hatte, die Verwalterin holt Anfang des Jahres 2022 mehrere Angebote ein und möchte diese zur Beschlussfassung stellen.

 

Allerdings ziehen vor der Beschlussfassung alle Unternehmen bis auf eines ihre Angebote zurück und der einzige verbliebene Anbiete teilt dem Verwalter mit, im Jahr 2022 keinen Austausch durchführen und keine Bestellungen mehr annehmen zu können.

 

Vor diesem Hintergrund fassen die Wohnungseigentümer im Juni 2022 folgenden Beschluss:

 

"Die Verwaltung wird ermächtigt, die Erneuerung der Fensteranlagen nach folgenden Maßgaben zu beauftragen:

 

Es soll ein Austausch nach Dringlichkeit erfolgen. Vorab sollen nochmal drei Angebote eingeholt werden.

 

Der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 soll bei 35.000,00 Euro brutto liegen. Die Fenster sollen der Optik der bisherigen Fensteranlagen entsprechen. …"

 

Mehrere Wohnungseigentümer meinen, eine derart weitgehende Übertragung der Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter sei unzulässig und erheben gegen den Beschluss Anfechtungsklage. Das Berufungsgericht gibt den klagenden Eigentümern Recht.

Der BGH sieht dies anders, hebt das Berufungsurteil auf und weist die Anfechtungsklage ab.

 

Denn die Wohnungseigentümer haben nach § 27 Abs. 2 WEG die Kompetenz, die in dem angefochtenen Beschluss genannten Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter zu übertragen.

 

Zwar konnten die Eigentümer nach der vor der WEG-Reform geltenden Rechtslage nur sehr eingeschränkt die Entscheidungskompetenzen, die über die gesetzlichen Befugnisse des Verwalters hinausgehen, auf den Verwalter übertragen.

Zu diesem Thema bieten wir Ihnen demnächst ein Webinar an:

Seit der WEG-Reform, haben die Wohnungseigentümer jedoch die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschluss auf den Verwalter zu übertragen. Hierdurch soll nach dem Willen des Gesetzgebers die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft gestärkt werden.

 

Nach der neuen Rechtslage können die Wohnungseigentümer die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters für das Innenverhältnis nach § 27 Abs. 1 WEG einschränken oder erweitern. Sie können dadurch diejenigen Maßnahmen selbst definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen.

 

Soweit die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG in Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Beschluss entscheiden dürfen, können sie ihre Entscheidungskompetenz durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG auf den Verwalter übertragen. Sie können daher unter anderem auch Entscheidungen über Erhaltungsmaßnahmen an den Verwalter abgeben.

 

Gemessen daran hält sich der Beschluss, durch den der Verwalter ermächtigt wird, den bereits beschlossenen Austausch der Fenster in Auftrag zu geben, im Rahmen der den Wohnungseigentümern nach § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz. Die zu erneuernden Fenster stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Maßnahme dient daher der Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Ein Beschluss, mit dem Entscheidungskompetenzen auf den Verwalter delegiert werden, muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies ist hier der Fall.

 

Bei der Entscheidung, welche Aufgaben sie auf den Verwalter übertragen, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Sie können dem Verwalter auch die Kompetenz übertragen, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die übergeordnete Bedeutung haben oder zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft führen. Zudem dürfen sie Aufgaben auch dann delegieren, wenn diese nicht eilig oder nicht zur Abwendung von Nachteilen erforderlich sind.

 

Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.

 

Für einen weiten Ermessensspielraum der Eigentümer bei der Delegation von Aufgaben sprechen auch praktische Bedürfnisse, weil der Aufwand für die Durchführung einer Eigentümerversammlung vermieden und eine effiziente Verwaltung ermöglicht wird (so BT-Drucks. 19/18791 S. 75).

Im vorliegenden Fall haben die Eigentümer die grundlegende Entscheidung, die Fenster nach Dringlichkeit austauschen zu lassen, selbst getroffen und dem Verwalter ein Budget für das Jahr 2022 vorgegeben. Damit haben sie über wesentliche Punkte selbst entschieden. Die Durchführung im Einzelnen durften sie dem Verwalter überlassen.

(BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 241/23)

 

Amtliche Leitsätze:

1. Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren.

2. Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.

3. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird

Der BGH stellt in seiner Grundsatzentscheidung klar, dass Eigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG in wesentlich größerem Umfang als bisher Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter übertragen können und ihnen insoweit ein großer Ermessensspielraum zusteht. Dies ist begrüßenswert, da hierdurch auch in Zeiten des Fachkräftemangels in Bezug auf dringend notwendige Sanierungsmaßnahmen eine effiziente Verwaltung sichergestellt werden kann.

 

Ein solcher Beschluss muss allerdings – wie jeder andere Beschluss auch – den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. In Bezug auf Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bedeutet dies, dass die grundsätzliche Entscheidung über die Durchführung der Maßnahme, also das „ob“ bei der GdWE verbleibt und dem Verwalter etwa durch die Vorgabe eines jährlichen Budgets und einer Priorisierung der Durchführung nach Dringlichkeit der durchzuführenden Maßnahmen ein Rahmen vorgegeben wird, innerhalb dessen er über die konkrete Beauftragung eines Unternehmens entscheiden kann. Durch diese Vorgehensweise können, gerade bei sehr großen Eigentümergemeinschaften die zeit- und arbeitsaufwändige Durchführung von (zusätzlichen) Eigentümerversammlungen vermieden und auch in Zeiten des Fachkräftemangels die Handlungsfähigkeit der WEG sichergestellt werden.

 

Author: Rechtsanwalt Michael Schmidt M.L.E., GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Verwendete Quelle: (BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 241/23); BT-Drucks. 19/18791 S. 75)

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