Ein Beschluss ist so lange gültig und muss auch ausgeführt werden, bis er für ungültig erklärt wird. Das heißt, dass die Eigentümer eine sich aus der Abrechnung ergebende negative Abrechnungsspitze auch bezahlen müssen, wenn die Abrechnung angefochten wird. Bisher ungeklärt war die Frage, ob der Eigentümer, der eine negative Abrechnungsspitze bezahlt hat, dieses Geld zurückverlangen kann, wenn die Abrechnung erfolgreich angefochten wurde und damit der Rechtsgrund für die Zahlung entfallen ist. In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH dies nun verneint.

Fall

In der Eigentümerversammlung war die Jahresabrechnung 2011 beschlossen worden, wobei die Einzelabrechnung des Klägers mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.434,86 € endete. Der Kläger hat sodann die Abrechnung erfolgreich angefochten. Er monierte zu recht die Verteilung für die Kosten einer Baumaßnahme. Der Eigentümer verlangt nunmehr von der Eigentümergemeinschaft die Rückzahlung der Abrechnungsspitze wegen rechtsgrundloser Zahlung. Der Bundesgerichtshof hat die Klage abgewiesen.

Urteil

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den Kosten und Lasten auf der einen Seite und den im Wirtschaftsplan festgesetzten Vorauszahlungen auf der anderen. Sie kann sowohl negativ (Nachzahlung) als auch positiv (Guthaben) ausfallen. Eine Anfechtung kann damit zu einer Verringerung eines Guthabens oder Nachzahlungsbetrags oder aber auch zur Erhöhung eines Guthabens oder Nachzahlungsbetrags führen. Dies wird aber erst in der korrigierten Abrechnung erkennbar. Die Anfechtung kann – wie in hier entschiedenen Fall – zu einer Verringerung der Zahllast des anfechtenden Eigentümers unter gleichzeitiger Erhöhung der Zahllasten anderer Eigentümer führen.

Ein Bereicherungsanspruch ist daher nicht dazu geeignet, dem erfolgreichen Anfechtungskläger einen sofortigen Zahlungsanspruch zu verschaffen, zu erreichen. Ob ein Anspruch besteht, hängt nämlich auch von dem eher zufälligen Umstand ab, dass die Abrechnungssitze in einem Umfang negativ ist, der die Kosten der angefochtenen Position übersteigt.

Der Abrechnungsfehler ist dadurch zu beheben, dass die Abrechnung fehlerfrei neu erstellt und beschlossen wird. Das so ermittelte neue Ergebnis für alle Wohnungseigentümer ist dann mit den zuvor geleisteten Zahlungen bzw. Erstattungen zu verrechnen. Die auf das frühere Ergebnis geleisteten Zahlungen sind ein schlichter Rechnungsposten.

Die beanstandeten Einzelpositionen werden für die Wohnungseigentümergemeinschaft kostenneutral auf die einzelnen Wohnungseigentümer neu verteilt. Denn die Einzelabrechnung dient der internen Kostenverteilung, die nur kollektiv erfolgen kann. Wenn die Gesamtsumme der zu verteilenden Kosten gleichbleibt, stehen Rückforderungsansprüchen einzelner Wohnungseigentümer notwendigerweise Nachzahlungsverpflichtungen anderer Wohnungseigentümer gegenüber. Dieser „Vorrang der Jahresabrechnung“ schließt aber individuelle bereicherungsrechtliche Erstattungsansprüche aus.

Fazit

Der anfechtende Eigentümer kann keine Rückzahlung seiner Abrechnungsspitze verlangen. Der Verwalter hat vielmehr erneut abzurechnen und darin dann als Rechnungsposten die geleisteten Zahlungen zu berücksichtigen.
BGH Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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