Oft werden wir gefragt, ob ein Vermieter / eine Vermieterin einen Schlüssel zur Wohnung „nur für Notfälle“ behalten darf bzw. ob der Mieter wirklich verlangen kann, alle Schlüssel zu erhalten. Die Antwort ist kurz: Nein bzw. Ja. Der Vermieter darf gegen bzw. ohne den Willen des Mieters keinen Schlüssel zur Wohnung behalten.

Aber was ist nun mit Notfällen?

Mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter treffen diesen Obhutspflichten für die Mietsache (so auch BGH, Urteil vom 14.Dezember 2016, VIII ZR 49/16). Zu diesen Pflichten gehört es auch, Mängel unverzüglich anzuzeigen und Schäden, wie das Einfrieren der Heizung, zu verhindern. Das bedeutet aber nicht, dass sich Mieter ununterbrochen in ihren Räumen aufhalten müssen. Wie können Mieter aber ihre Obhutspflichten ausüben, wenn sie für längere Zeit abwesend sind?

Einige Vermieter nehmen eine Verpflichtung des Mieters, ihnen einen Schlüssel zu überlassen, in ihr Mietvertragsformular auf. Auch dies ist allerdings mindestens im Wohnraummietrecht schwierig, denn diese Klausel muss hinreichend bestimmt sein (Was ist „längere“ Abwesenheit? Für welche Zwecke darf der Vermieter den Schlüssel tatsächlich benutzen?). Wenn die Klausel intransparent ist und der Mieter nicht weiß, was er wann tun soll, ist sie unwirksam (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 12.7.2006, Az. 104a 147/06). Wenn die Verpflichtungen des Mieters aber zu eng gefasst sind, besteht die erhebliche Gefahr, dass eine solche Klausel Mieter unangemessen benachteiligen, weil ihr Besitzrecht unangemessen eingeschränkt wird.

Auch ohne eine vertraglich formulierte Klausel muss der Mieter bei längerer Abwesenheit für eine ausreichende Kontrolle sorgen und gegebenenfalls dem Vermieter den Zugang zur Wohnung ermöglichen (so u.a. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 535 Rn. 275-283). Mieter können auch Vertrauenspersonen ihrer Wahl einen Schlüssel zur Wohnung übergeben, damit diese die Kontroll- und Obhutspflichten ausüben und z.B. den Briefkasten leeren, die Heizung kontrollieren und die Wohnung lüften. Auch diese Vertrauenspersonen sind nicht verpflichtet, ständig in der Wohnung zu sein. Wenn die Kontrollen „genügend häufig“ erfolgen, kommen diese der Obhutspflicht nach (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 21.3.2012, Az. 531 C 283/11). Wenn diese Vertrauensperson aber die Obhutspflichten verletzt und den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, haftet der Mieter auf die daraus entstehenden Schäden (LG Berlin, Urteil vom 19.1.1981, Az. 61 S 344/80). Was „genügend häufig“ ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls und hängt vom Wetter, den Jahreszeiten oder ähnlichem ab.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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