Stirbt der Mieter einer Wohnung, müssen Vermieter, Mitmieter, Haushaltsangehörige und Erben sich die Frage nach Haftung für Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellen. Es geht neben Mietforderungen auch um die Realisierung etwaiger Schadenersatzforderungen oder um Ansprüche Dritter.

In den ersten Teilen dieser kurzen Beitragsreihe haben wir die Frage geklärt, wer in das Mietverhältnis „eintritt“ und daher auch, wer für Altverbindlichkeiten des Mieters haftet. Hier finden Sie die Beiträge “Wer wird Mieter?”, “Muss das Mietverhältnis fortgesetzt werden?” und “Wer kennt den Erben?”.

Die Erben des Mieters „erben“ auch die Verbindlichkeiten, sie haften daher dafür. Hier besteht eine Ausnahme: Gibt es keine Erben, erbt der Staat. Der Staat kann allerdings seine Haftung auf den Nachlass beschränken. Er muss daher die Schulden überschuldeter Erblasser nicht begleichen; ein Nachlassinsolvenzverfahren wird durchgeführt.

Außerdem gilt im Wohnraummietrecht: Die in das Mietverhältnis eintretenden Personen oder diejenigen, mit denen es fortgeführt wird, haften für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten neben dem Erben als Gesamtschuldner. In diesen Fällen sind die genannten Personen (alle zusammen) Ansprechpartner mit allen vertraglichen Rechten und Pflichten. Dasselbe gilt für die Verbindlichkeiten, die nach dem Tod des Mieters entstehen. Hier haften die eintretenden Mitmieter bzw. privilegierten Personen und wenn es diese nicht gibt, die Erben.

Dieser vierte Beitrag setzt sich nun mit zwei Fragen aus der Praxis auseinander: Welche Ansprüche hat der Rentenversicherer? Was passiert mit der Kaution, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird?

Ansprüche des Rentenversicherers

Häufig ist der Fall, dass wegen fehlender Todesnachricht an den Rentenversicherer und das Geldinstitut die Rente über den Tod hinaus weiter entrichtet wird und erteilte Daueraufträge sowie Einzugsermächtigungen weiter bedient werden. Der Rentenversicherer kann aber zu Unrecht erbrachte Geldleistungen zurückverlangen. Ist dies aus der vorhandenen Kontovaluta des Verstorbenen nicht mehr möglich, sind diejenigen Personen erstattungspflichtig, die die Geldleistung in Empfang genommen oder über den entsprechenden Betrag verfügt haben. Das bedeutet, dass der Vermieter die Mieten, die er nach dem Tod des Mieters erlangt hat, an den Rentenversicherer zurückzahlen muss, wenn das Konto des Verstorbenen nicht ausreichend gedeckt ist.

Mietsicherheit des verstorbenen Mieters

Hatte der verstorbene Mieter die Mietsicherheit erbracht, dann stellt sich die Frage, ob sie auch nach dessen Tod ein taugliches Sicherungsmittel darstellt.

Eine Barkaution sichert auch nach dem Tod des Mieters wie bisher die Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter kann sie unverändert als Mietsicherheit behalten. Obwohl eine nach Beendigung des Mietverhältnisses auszukehrende Kaution wirtschaftlich den Erben zusteht, ist der Vermieter berechtigt, diese gegenüber den Mietern abzurechnen und ggf. auch auszuzahlen.

Hatte der verstorbene Mieter als Mietsicherheit ein Sparbuch verpfändet, dann geht das Sparbuch auf die Erben über. Das Recht des Vermieters, im Sicherungsfall hierauf zuzugreifen, bleibt aber unverändert bestehen.

Hat der verstorbene Mieter eine Mietbürgschaft beigebracht, so ist bislang ungeklärt, ob diese auch Verbindlichkeiten umfasst, die nach dem Tod des Mieters entstehen bzw. ob der Bürge die Bürgschaft anlässlich des Todes des Mieters kündigen kann. Anderes gilt nur, wenn in der Bürgschaftsurkunde eine eindeutige Vereinbarung hierüber enthalten ist. Es empfiehlt sich daher, in einem solchen Fall gegen den Bürgen die Ansprüche geltend zu machen, die bereits vor dem Tod des Mieters entstanden sind. Soweit keine Ansprüche bestehen, sollte der Bürge aufgefordert werden, die Bürgschaft auf Forderungen gegen die neuen Mieter zu erweitern. Weigert er sich, so sollte von den neuen Mietern die Stellung einer neuen Mietsicherheit verlangt werden.

Mietsicherheit der neuen Mieter

Wurde mit dem verstorbenen Mieter keine Mietsicherheit vereinbart und wird das Mietverhältnis mit privilegierten Personen fortgesetzt, so kann der Vermieter von diesen dennoch die Stellung einer Mietsicherheit in Höhe von drei Nettokaltmieten verlangen.

Grundsätzlich kann der Vermieter die Art der Sicherheitsleistung selbst wählen. Er muss jedoch auf berechtigte Belange des neuen Mieters Rücksicht nehmen. In fast jedem Fall ist eine Barkaution empfehlenswert. Hierbei gelten dieselben Mieterschutzvorschriften wie bei einer Neuvermietung, insbesondere darf der Mieter die Kaution in drei Monatsraten erbringen.

Das Recht, von den neuen Mietern eine Mietsicherheit zu verlangen, ist nicht fristgebunden. Es entsteht erst, nachdem die neuen Mieter Mieter wurden. Auch erst dann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen.

Hat der Vermieter mit dem verstorbenen Mieter vereinbart, dass dieser eine Kaution zu stellen hat, so ist zu beachten, dass dieser Anspruch binnen drei Jahren nach Mietvertragsbeginn verjährt. Ist dieser Anspruch nicht erfüllt, aber auch noch nicht verjährt, so kann er gegenüber den Erben als auch den neuen Mietern geltend gemacht werden. Anderenfalls kann von den neuen Mietern keine Mietsicherheit verlangt werden.

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit unseren Beiträgen zum Tod des Mieters helfen konnten. Alle Informationen dazu sowie eine Checkliste und Textmuster finden sie hier.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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