Die Verwalterin lud zu einer im November 2020 stattfindenden Eigentümerversammlung ein. Sie selbst bezeichnete diese als schriftliche Versammlung. Die Eigentümer wurden aufgefordert, der Verwalterin unter Verwendung beigefügter Formulare eine Vollmacht und Weisungen für die Stimmabgabe zu erteilen. Die Beteiligung betrug nur gut 20%. Fünf von vierundzwanzig Wohnungseigentümern bevollmächtigten die Verwalterin. Die klagenden Eigentümer beteiligten sich nicht. Keiner der Eigentümer erschien zu Versammlung, so dass nur die Verwalterin anwesend war. Mit Schreiben mit Datum vom Tag der Versammlung teilte die Verwalterin mit, die Wohnungseigentümer seien bei der allein von ihr abgehaltenen Versammlung aufgrund erteilter Vollmachten vertreten gewesen. Sie übermittelte zugleich ein Protokoll über die gefassten Beschlüsse. Die Kläger fanden das nicht in Ordnung und erhoben eine Anfechtungsklage. Diese wurde allerdings wegen Versäumung der Anfechtungsfrist vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hielt die Beschlüsse für nichtig und gab der Klage statt. Die Gemeinschaft ging dagegen in Revision und bekam Recht.

Der BGH hat lediglich Nichtigkeitsgründe geprüft, denn wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hatte, war die Anfechtungsfrist abgelaufen. In einem solchen Fall vermögen nur Nichtigkeitsgründe die Beschlüsse zu Fall zu bringen.

Zunächst hat der BGH festgestellt, dass die Eigentümerversammlung nicht den Vorgaben des WEG entsprach, denn bei einer Versammlung müssen Menschen physisch zusammentreffen. Die reine virtuelle Versammlung gibt es (noch) nicht.

Die Vertreterversammlung ist grundsätzlich zulässig, eben weil es nach den meisten Gemeinschaftsordnungen zulässig ist, dass der Verwalter die Eigentümer vertritt. Der BGH sieht dies jedoch als Ausnahme und nur für den Fall, dass alle Eigentümer in diese Vorgehensweise eingewilligt und den Verwalter bevollmächtigt haben. (Anmerkung: diese Einschränkung halte ich für schwierig, denn das würde bedeuten, dass bei einer „normalen“ Versammlung, in der der Verwalter Vollmachten erhält, er immer darauf angewiesen ist, dass mindestens ein Eigentümer auch physisch erscheint.) 

Allerdings war dies eben auch keine normale Versammlung. Die Verwalterin selbst hatte die Eigentümer vom physischen Erscheinen praktisch ausgeladen, so dass dem BGH hier im Ergebnis zuzustimmen ist.

Die Eigentümer stimmten der Vertreterversammlung aber nicht zu. Daher hätte die Versammlung so nicht durchgeführt werden dürfen. Es hätte eine Versammlung in Präsenz stattfinden müssen. Doch eben diese war aufgrund der infektionsrechtlichen Beschränkungen verboten. Dies ändere jedoch nichts an der wohnungseigentumsrechtlichen Wertung: 

„Der Gesetzgeber hat in § 6 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs-und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) lediglich angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt (§ 6 Abs. 1 COVMG), und dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt (§ 6 Abs. 2 COVMG). Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen hat er dagegen keine von §§ 23, 24 WEG abweichenden Regelungen getroffen, so dass diese auch während der Corona-Pandemie galten.“

Letztlich führt die fehlerhafte Versammlung aber nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Auf Ladung, Ladungsfrist und weitere Teilnahmerechte können Wohnungseigentümer aber verzichten. Wenn also unter normalen Umständen einzelne Eigentümer nicht eingeladen werden, führt dies nur zur Anfechtbarkeit nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse.

Das Gericht konnte offen lassen, ob das Vorgehen der Verwalterin – die Einberufung und gleichzeitig Ausladung der Eigentümer – unter normalen Umständen zur Nichtigkeit der Beschlüsse führen kann. In Corona-Zeiten ist dies jedenfalls nicht der Fall, denn hier waren normale Eigentümerversammlungen untersagt. Gleichzeitig hatte aber der Gesetzgeber keine Regelung getroffen, nach der keine Versammlungen durchzuführen waren; der Gesetzgeber hatte keine Ausnahmen von §§ 23f WEG zugelassen. Also gleichzeitig war eine Versammlung durchzuführen und verboten. Dieses Dilemma der Verwalter schützt der BGH nun nachträglich.

Die Durchführung von Versammlungen sei damals regelmäßig aus Praktikabilitätserwägungen erfolgt. Es sei im Interesse der Eigentümer gewesen, dass Versammlungen abgehalten werden. Die Eigentümer waren so in der Lage ihre Meinung zu äußern bzw. abzustimmen, in dem sie die entsprechenden Vollmachten erteilten. So konnten überhaupt Beschlüsse getroffen werden, die dann auch gerichtlich überprüft werden konnten (wenn eben nicht die Anfechtungsfrist versäumt wurde).

Die Nichtigkeit von Beschlüssen war und bleibt die Ausnahme. Auch wenn wie hier nicht wirklich von einer Versammlung ausgegangen werden kann, sind die Beschlüsse im Hinblick auf die Ausnahmesituation wegen der Pandemie wirksam.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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