Wenn ein Eigentümer einen Beschluss herbeiführen will, so muss er die Gemeinschaft fragen. In der Versammlung wird dann über den Beschlussantrag des Eigentümers abgestimmt. Wenn der begehrte Beschluss nicht zustande kommt, kann der Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage erheben. Das klingt einfach, doch der Teufel liegt im Detail. Zwei Entscheidungen möchte ich dazu heute kurz vorstellen.

Eigentümer haben unter anderem dann gegen die GdWE Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss, wenn eine privilegierte Maßnahme vorliegt. Eine privilegierte Maßnahme liegt dann vor, wenn die Veränderung dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrischer Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient. 

Weil die Eigentümerin nicht genug Stimmen für die Maßnahme erhielt, wollte sie den Beschluss durch ein Gericht ersetzen lassen. Sie berief sich hier unter anderem darauf, dass der Einbau eines Klimageräts eine privilegierte Maßnahme sei. Sie machte dazu pauschale Ausführungen zur den Folgen von Hitzebelastungen.

Das LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 14.8.2023, Az. 2-13 S 5/23) wies die Berufung aus zwei Gründen zurück. Der Vortrag der Eigentümerin zu den Folgen der Hitzebelastungen reicht nicht aus. Bei § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG geht es nicht um gesundheitliche Beeinträchtigungen, sondern um den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, also Menschen im Sinne des Behindertengleichstellungsgesetzes. Die Eigentümerin war hier wohl älter, aber das Alter ist eben keine Behinderung.

Außerdem hatte die Eigentümerin in der vorangegangenen Versammlung weder die anderen Eigentümer über die behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen informiert noch die Art des Klimageräts genau bezeichnet. Das Letztere war auch deswegen wichtig, weil die Lärmbelastung durch das oder die Klimagerät(e) zwischen den Eigentümer strittig war und offenbar zu Konflikten führte.

Letztlich scheiterte der Antrag der Eigentümerin vor Gericht an der fehlenden Vorbefassung der Gemeinschaft. Das Gericht bezog sich aber auch auf die Fragen der Lärmbelastung durch die Klimageräte und die Fragen, welche Belastung es gäbe, wenn alle Eigentümer derartige Geräte haben wollen.

Der Einbau einer Wallbox – zum Laden von elektrisch-betriebenen Fahrzeugen – ist eine privilegierte Baumaßnahme. Dennoch unterlag der Klägerin vor dem LG Stuttgart (Urteil vom 5.7.2023, Az. 10 S 39/21).

Mehrere Eigentümer wollten hier jeweils Ladestationen errichten. Vier erhielten auch die entsprechenden Beschlüsse. Der hier nun klagende Eigentümer wollte aber mehr. Er hatte ein eigenes Ladekonzept erstellt und wollte dies in der Wohnungseigentumsanlage umsetzen. Dies wollten aber die anderen Eigentümer mehrheitlich nicht.

Er klagte nun auf einen positiven Beschluss zu seinem Ladekonzept und hilfsweise auf Gestattung des Baus einer Ladesäule.

Das LG Stuttgart wies die Klage ab bzw. die Berufung zurück. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf die Gestattung seines Ladekonzepts. Er hat Anspruch auf das „Ob“ einer privilegierten Baumaßnahme, aber nicht auf ein bestimmtes „Wie“. Diesen Anspruch kann ein Eigentümer nur dann geltend machen, wenn die Gemeinschaft hinsichtlich des „Wie“ kein Ermessen mehr hat. Wenn also nur eine Art der Maßnahme denkbar ist, um seinen Anspruch auf eine Lademöglichkeit zu erfüllen. Die GdWE entschied sich hier jedoch nicht für Ladekonzepte, sondern dafür einzelnen Eigentümern eine Wallbox zu gestatten. Dies hatte der Kläger jedoch nicht gewollt.

Erst in dem Rechtsstreit hat er dies hilfsweise geltend gemacht. Das LG Stuttgart meinte, dass der Eigentümer auch dazu erst die anderen Eigentümer fragen, also vorbefassen müsste. Er hat also den Anspruch auf die Gestattung der Errichtung einer Wallbox, kann ihn aber nicht in diesem Rechtsstreit durchsetzen. Er muss zunächst wieder die anderen Eigentümer fragen und um einen Gestattungsbeschluss bitten.

Beschlüsse zu bauliche Veränderungen müssen sich an § 20 WEG messen lassen. Beschlussersetzungen durch ein Gericht kommen nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft vorbefasst war und deren Ermessen zur Beschlussfassung auf null reduziert war bzw. der Eigentümer einen Anspruch darauf hat.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft

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