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WEG-Recht – Split-Klimagerät: Was bei der Genehmigung zählt
02. Juli, 2025
Wann ist der Einbau eines Split-Klimageräts in einer Eigentumswohnung zulässig? Der BGH hat entschieden: Für die Genehmigung zählt allein die bauliche Veränderung – nicht die späteren Betriebsgeräusche. Was das für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet, fasst dieser Beitrag kompakt zusammen.
Gestattung eines Split-Klimageräts für das Penthouse – Immissionsabwehr
Der Sommer ist gekommen und damit auch wieder das Bedürfnis nach Kühlung in den Räumen. Gerade bei Räumen in den obersten Stockwerken wissen sich Eigentümer oftmals nicht anders zu helfen, als eine Klimaanlage einzubauen. Der Einbau eines Split-Klimageräts in einer Eigentumswohnung ist aber nicht ohne weiteres möglich. Denn zum Einen ist es von Außen sichtbar (und könnet so die Eigenart der Anlage verändern) und zum Anderen macht es im laufenden Betrieb Geräusche. Der BGH hatte sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage der Gestattung des Einbaus eines Split-Klimageräts zu beschäftigen.
Hintergrund
Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) sollten bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtert werden. § 20 WEG hat die Voraussetzungen, unter denen bauliche Veränderungen gestattet werden dürfen, wesentlich erweitert. Eine Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden dürfen; sie können auch nicht verlangt werden.
Bislang ungeklärt war die Rechtfrage, ob bei der Beurteilung der Frage, ob eine bauliche Veränderung zu einer unbilligen Benachteiligung oder grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt, nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen oder auch die durch den Gebrauch der baulichen Veränderung hervorgerufenen Beeinträchtigungen zu berücksichtigen sind.
Sachverhalt
Im vorliegenden Fall hatte die Gemeinschaft dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im achten Obergeschoss durch einen Eigentümerbeschluss den Einbau eines Split-Klimagerätes auf eigene Kosten gestattet und festgelegt, dass das Außengerät auf Dämpfsockeln zur Körperschallentkoppelung an einem bestimmten Punkt der Fassade anzubringen ist.
Die Anfechtungsklage einer Eigentümerin einer Wohnung im 4. Obergeschoss, die befürchtete durch Geräuschemissionen beeinträchtigt zu werden, blieb in den Vorinstanzen erfolgslos.
Entscheidung des BGH
Auch die Revision blieb erfolglos.
Der BGH stellt insoweit klar, dass
bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt und deshalb nicht gestattet werden darf, im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen sind.
anders kann es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird.
Der betroffene Eigentümer ist deshalb aber nicht schutzlos. Denn nach Auffassung des BGH schließt
die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus.
ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung auf der Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz zu regeln; derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.
Praxishinweis:
Der BGH folgt somit der bislang vertretenen Mindermeinung, wonach nur die unmittelbar mit der baulichen Maßnahme verbundenen Auswirkungen bei der Prüfung einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder einer unbilligen Benachteiligung herangezogen werden dürfen, nicht jedoch die späteren Auswirkungen durch den Gebrauch der Anlage. Derartige Beeinträchtigungen könnten auch nachträglich z.B. durch eine zu beschließende Gebrauchsregelung verhindert werden, ein bestandkräftiger Genehmigungsbeschluss schließt eine derartige Gebrauchsregelung nicht aus.
Damit erleichtert der BGH zwar die Beschlussfassung über die Gestattung baulicher Veränderungen, verlagert aber die Regulierung der durch den Gebrauch der baulichen Veränderungen möglicherweise auftretenden Beeinträchtigungen lediglich auf einen späteren Zeitpunkt.
Das erklärte Ziel des Gesetzgebers, bereits mit dem Gestattungsbeschluss für alle beteiligten Eigentümer Klarheit über die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung zu schaffen, wird hierdurch nach diesseitiger Auffassung verfehlt.
BGH, Urteil vom 28.3.2025 – V ZR 105/24 -
Autor: Rechtsanwalt Michael Schmidt M.L.E. GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: LEWENTO
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