Sie wollen Ihre Wohnung vermieten. Sie haben eine Reihe von Wohnungsbewerbern und stehen nun vor der Herausforderung, den Mietvertrag auszufertigen. Es gibt im Internet eine Vielzahl von Mietvertragsformularen. Doch was ist bei dem Ausfüllen des Mietvertragsformulars zu beachten? Nehmen Sie sich Zeit für die Eintragungen im Formular. Die Zeit, die Sie vor dem Vertragsschluss zur Beseitigung von Unklarheiten investieren, sparen Sie sich im Laufe des Mietvertrages, weil Sie Streit vermieden haben.

Wer wird als Vermieter im Mietvertragsformular eingetragen?

Diese Frage klingt banal. Es lohnt sich jedoch, ein wenig Zeit bereits für diese Frage aufzubringen. In den meisten Fällen wird es gewünscht sein, dass der Grundstückseigentümer auch als Vermieter im Mietvertrag auftritt. In diesem Fall lohnt sich die Kontrolle des Grundbucheintrages. Um eine genaue Identifizierung der Person zu ermöglichen, empfiehlt sich die Angabe von Vor- und Zuname und Anschrift. Wichtig ist ebenfalls, dass alle Vermieter im Mietvertragsformular benannt sind und am Schluss des Mietvertrages unterzeichnen. Nur wenn das Rubrum des Mietvertragsformulars und die Unterschriftenleiste unter dem Mietvertrag übereinstimmen, kann im Laufe des Mietvertrages eindeutig bestimmt werden, wer denn Vermieter geworden ist.

Es kommt vor, dass das Grundbuch fehlerhaft ist. Denkbar ist das etwa dann, wenn der Grundstückseigentümer verstorben ist, die Erben aber noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Hin und wieder ist es schwierig, sämtliche Erben des letzten Grundstückseigentümers zu ermitteln. In diesem Fall ist es erlaubt, im Rubrum des Mietvertragsformulars die Erbengemeinschaft als Vermieter einzutragen. Wichtig ist aber, dass auch die Erbengemeinschaft exakt bezeichnet wird, was mit der Formulierung geschieht „Erbengemeinschaft nach …(Vor- und Zuname des Verstorbenen)“. Für die Erbengemeinschaft darf den Mietvertrag natürlich nur diejenige Person unterzeichnen, die entweder noch vom verstorbenen Grundstückseigentümer für derartige Geschäfte bevollmächtigt wurde oder die als Nachlassverwalter eingesetzt ist.

Bleiben aus dem Mietvertragsformular Unklarheiten, wer Vermieter geworden ist, wird die gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Mieter kaum ausbleiben. Letztendlich wird ein Richter bestimmen, wer als Vermieter aufgetreten ist. Können diese Unklarheiten aus der Urkunde des Mietvertrages nicht aufgeklärt werden, besteht das Problem, dass die Schriftform des Vertrages nicht gewahrt ist. Der Vertrag bleibt zwar wirksam. Kündigungsausschlüsse, Befristungen, Staffelmietvereinbarungen, Indexmietvereinbarungen, die in einem Wohnungsmietvertrag alle nur wirksam sind, wenn sie schriftlich abgeschlossen wurden, sind aber hinfällig.

Kauf bricht nicht Miete

Hin und wieder ist es gewünscht, dass nicht der Grundstückseigentümer, sondern eine dritte Person Vermieter des Mietvertrages wird. Das kann vor allem steuerrechtliche Gründe haben. Oder es ist vorstellbar, dass sich ein Familienmitglied des Grundstückseigentümers um die mietrechtlichen Angelegenheiten kümmern soll und der Mieter deshalb seine Forderungen auch nur diesem Familienmitglied gegenüber geltend machen soll. Ein solcher Mietvertrag ist durchaus wirksam. Der Vermieter muss nicht gleichzeitig Grundstückseigentümer sein.

Oder es wurde aus Versehen nicht der Grundstückseigentümer in das Mietvertragsformular eingefügt, sondern an dessen Stelle die Hausverwaltung im Rubrum des Formulars eingetragen.

Im Falle des Verkaufs stellen derartige Vertragskonstellationen allerdings eine Herausforderung dar. In § 566 BGB ist der Grundsatz aufgestellt: „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser Grundsatz besagt, dass ein Erwerber eines Grundstückes automatisch per Gesetz in dem Zeitpunkt, in dem er in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird, in einen bestehenden Mietvertrag über das Grundstück oder einen Teil des Grundstückes eintritt. Voraussetzung für den Eintritt des Grundstückserwerbers in den bestehenden Mietvertrag ist aber, dass Vermieter des bestehenden Mietvertrages der alte Grundstückseigentümer ist. Besteht keine Personenidentität zwischen altem Grundstückseigentümer und Vermieter, müssen die Parteien des Grundstückskaufvertrages und die Parteien des Mietvertrages im Regelfall eine gesonderte Vereinbarung treffen, dass Vermieter doch der Grundstückserwerber sein soll.

Wer wird als Mieter im Mietvertragsformular eingetragen?

Ebenso wie bei der Eintragung der Daten des Vermieters muss natürlich besondere Sorgfalt bei der Eintragung der Daten des Mieters in das Mietvertragsformular aufgewandt werden. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter im Normalvermietungsfall die genaue Identifikation des Vermieters bereits dadurch erreicht, in dem er sich im Grundbuch über den Eigentümer informiert. Der Vermieter hat diese Möglichkeit der Überprüfung des Mieters nicht. Deshalb empfiehlt es sich hier, nicht nur Vor- und Nachname des Mieters in das Mietvertragsformular aufzunehmen. Zusätzlich sollte die ehemalige Wohnanschrift und das Geburtsdatum des Mieters aufgenommen werden. Mit Hilfe dieser Daten ist es den Einwohnermeldeämtern sehr viel einfacher, Auskunft über den Verbleib des Mieters zu geben, sofern dieser umgezogen ist, dem Vermieter aber die Verzugsanschrift nicht bekannt gegeben hat.

Beim Ausfüllen des Mietvertragsformulars ist wiederum zu beachten, dass keine Differenzen zwischen den Personenangaben des Mieters, die am Anfang des Mietvertrages aufgenommen werden, und der Unterschriftenleiste entstehen. Jeder Mieter, dessen Personenangaben im Mietvertrag stehen, muss den Mietvertrag auch unterschreiben. Vereinbaren die Parteien nach Ausfertigung des Mietvertragsformulars, dass nun doch nur einer von zwei Personen Mieter werden soll, sollte darauf geachtet werden, dass der zweite Mietername aus dem Rubrum gestrichen wird. Im Zeitpunkt der Unterzeichnung ist noch einmal die Vereinbarkeit zwischen Vertragsrubrum und Unterschriftenleistung zu überprüfen.

Unklarheiten bei der Mieterstellung können ganz erhebliche Konsequenzen haben. Beispielsweise ist ausschließlich der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verantwortlich. Bleibt aber unklar, wer Mieter geworden ist – entweder die zwei Personen, die im Rubrum des Vertrages aufgenommen wurden, oder nur die eine Person, die den Vertrag unterzeichnet hat – wird Streit darüber entstehen, welche Person auf Zahlung der Miete in Anspruch genommen werden kann. Es gilt außerdem, dass im Falle der Kündigung nur gegenüber allen Mietern oder von allen Mietern gekündigt werden darf. Wissen Sie aber nicht genau, wer Mieter ist, werden Sie nicht mit hundertprozentiger Sicherheit sagen können, an wen Sie Ihre Kündigung zu richten haben bzw. ob eine Kündigung des Mieters tatsächlich Wirkung entfaltet. Letztendlich stellt sich im Falle einer Klage das Problem, wer als Klagegegner in Anspruch genommen wird. Wird hier unberechtigterweise ein Nichtmieter in Anspruch genommen, könnte das Gericht die Klage (teilweise) abweisen und die Kostenlast dem Kläger auferlegen.

Gibt es einen Mieterwechsel, bei dem der Vermieter kein Mitspracherecht hat?

Im Regelfall wird bei Abschluss des Mietvertrages für die Dauer des gesamten Vertrages entschieden, wer Mieter ist. Es gibt jedoch Ausnahmen von diesem Regelfall, wo der Mieter im Laufe des Mietvertrages wechselt und dieser Wechsel keine Zustimmung des Vermieters bedarf.

Einer dieser Ausnahmefälle ist dann gegeben, wenn der Mieter einer Wohnung verstirbt. Gibt es einen Mitmieter des verstorbenen Mieters, wird der Wohnungsmietvertrag gemäß § 563a BGB mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt. Andernfalls tritt automatisch per Gesetz gemäß § 563 BGB ein Dritter als Mieter in den Mietvertrag ein und zwar in folgender Reihenfolge:

1. im Haushalt wohnender Ehegatte oder Lebenspartner, auch wenn er nicht Erbe ist
2. im Haushalt wohnendes Kind, auch wenn es nicht Erbe ist
3. Erbe des Mieters,

es sei denn, der im Haushalt wohnende Ehegatte oder Lebenspartner oder das im Haushalt wohnende Kind erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht als Mieter fortsetzen wollen.

Ein weiterer Ausnahmefall kommt im Falle der Ehescheidung in Betracht. Gemäß § 1568a BGB sieht das Gesetz vor, dass ein Ehepartner verlangen kann, dass ihm die gemeinsame Ehewohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wird. Der verlangende Ehepartner muss nicht Mieter der Wohnung sein, nicht einmal Mitmieter. Den Mietvertrag kann auch der andere Ehegatte allein und vor der Zeit der Ehe abgeschlossen haben. Das Verlangen kann entweder in einem familiengerichtlichen Verfahren auf Zuweisung der Ehewohnungen durchgesetzt werden. Es kann aber auch durch ein einfaches Schreiben, das beide Ehegatten an den Vermieter schicken, durchgesetzt werden. Allein mit der Übermittlung dieses gemeinsamen Schreibens wird der verlangende Ehegatte der neue Mieter der Wohnung. Ein Widerspruchsrecht steht dem Vermieter nicht zu.

Schließlich ist ein weiterer Ausnahmefall gegeben, wenn die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet wird. Hier ist bereits bei Abschluss des Vertrages zu prüfen, ob tatsächlich der Eintrag einer Wohngemeinschaft als Mieter im Rubrum des Mietvertragsformulars gewünscht wird. Beispielsweise hat das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 09.02.2010, GZ: 65 S 475/07, entschieden, dass bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft klar sein muss, dass die Gemeinschaft wegen häufiger Wohnungswechsel der Mitglieder nicht auf Dauer angelegt ist. Die Wohngemeinschaft hat das Bedürfnis, seine Mitglieder auszuwechseln. Das ist auch dem Vermieter bei Vermietung an die Wohngemeinschaft bewusst. Deshalb ist er im laufenden Mietverhältnis verpflichtet, jedem Wechsel der Mitglieder der Wohngemeinschaft zuzustimmen, sofern er keinen besonderen Grund zur Ablehnung eines neuen Mitgliedes der Wohngemeinschaft hat. Will der Vermieter nicht, dass er im laufenden Verhältnis stets dem Austausch der Bewohner der Wohnung zustimmen muss, sollte zu Beginn des Mietvertrages genauestens prüfen, ist das Wort Wohngemeinschaft im Rubrum des Mietvertragsformulars zu vermeiden.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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