Hauswarte sind die gute Seele des Hauses. So war dies zumindest in dem Haus, in das meine Eltern zogen, als ich 11 Jahre alt war. Unser Hauswart machte alles: wenn der Fahrstuhl stecken blieb, befreite er uns, er nahm Pakete entgegen aber auch Mängelmeldungen, er reparierte die Spülkästen in den Wohnungen, er reinigte das Treppenhaus und harkte den Vorgarten. Wahrscheinlich machte er noch viel mehr, so ermahnte er uns Kinder, wenn der Ball zu hoch flog, und sortierte den Müll. Er war ein angestellter Hauswart bei unserer Vermieterin. Heute stellt sich mir die Frage: Was hätte hier umgelegt werden können?

Auf Wohnraummieter können Betriebskosten umgelegt werden. Nach § 1 BetrKV sind dies die Kosten die bei der Bewirtschaftung eines Grundstücks laufend entstehen. Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sind aber nicht umlagefähig. Die Kosten des Hauswarts sind in § 2 Nr. 14 BetrKV geregelt. Die Reparatur des Fahrstuhls oder der Spülkästen sind Instandhaltungskosten; das Entgegennehmen der Mängelmeldungen eine Verwaltungstätigkeit. Das Sortieren des Mülls oder die Ermahnung der Kinder sind umlagefähige Hauswartskosten, hier geht es um die Sicherheit und Ordnung im Haus. Die Kosten der Hausreinigung sind ebenfalls Betriebskosten, ebenso wie die der Gartenpflege (Nr. 9 und Nr. 10 von § 2 BetrKV). Das Entgegennehmen der Pakete dürfte keine umlagefähige Tätigkeit sein.

Zunächst müssen die umlagefähigen von den nicht umlagefähigen Kosten getrennt werden. Bei angestellten Hauswarten oder auch bei Hauswartsfirmen, mit denen ein Vertrag über die Hauswartsdienstleistungen besteht, geschieht dies über Stundenlisten. Das bedeutet, die Hauswarte führen Listen, wann und wie lange sie was gemacht haben. Dies ist sehr aufwändig. Es dürfte ausreichen, wenn hier über einen Zeitraum von einem Monat Listen geführt werden. Dann könnten die Zeiten für Instandhaltung und Verwaltung für die übrigen Monate geschätzt werden. Dieses Vorgehen birgt aber gewissen Gefahren; nämlich immer dann, wenn Mieter anzweifeln, dass die Stundenlisten einen typischen Monat darstellen. Daher ist der rechtssicherste Weg ständig diese Stundenlisten zu führen. Dies ist sehr aufwändig und kann bei dienstleistenden Hauswartsfirmen anders gehandhabt werden.

 

Wenn ein Dienstleister beauftragt wird, sollten zwei Verträge mit der Hauswartsfirma abgeschlossen werden, einer für die umlagefähigen und einer für die nicht umlagefähigen Tätigkeiten. Als Gesamtkosten werden dann die Kosten aus dem Vertrag über die umlagefähigen Tätigkeiten angesetzt.

Die Kosten werden dann als „Hauswartskosten“ bezeichnet. Selbst wenn der Hauswart auch die Hausreinigung und die Gartenpflege übernimmt. Darum geht es in dem neuen Urteil. Die gute Nachricht ist: Sie brauchen die Kosten anhand von Stundenlisten nicht aufzusplitten. Der Hauswart darf diese Tätigkeiten durchführen. Nr. 14 von § 2 der BetrKV sieht vor, dass die Kosten hier angesetzt werden können, wenn sie nicht in Nrn. 2 bis 12 und Nr. 16 berechnet werden. Das bedeutet, dass auch die Betriebskostenverordnung davon ausgeht, dass Hauswarte derartige Tätigkeiten durchführen. Dann sind sie bei den Hauswartskosten anzusetzen und nicht bei einer anderen Betriebskostenposition.

 

Genau darum ging es in dem Urteil des AG Hamburg vom 21.12.2022 (Az. 49 C 149/22). Dort hatte der Vermieter die Tätigkeiten des Hauswarts als „Hauswart / Garten / Treppe“ bezeichnet, eben weil der Hauswart auch die Treppe reinigte und den Garten pflegte. Der Fehler war hier nicht die Umlage der Höhe nach, sondern allein die Bezeichnung. „Die Abrechnung einer Position "Hausmeister/Garten/Treppe" ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, IMR 2022, 53 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH, IMR 2017, 182 = WuM 2017, 205;…)“ führt das AG Hamburg aus.

 

Der Grund für diese Anforderung ist, dass der schützenswerte Mieter die Positionen bei der Belegprüfung leichter nachvollziehen und prüfen kann, wenn diese zutreffend bezeichnet sind.

Wenn es nur einen Vertrag mit dem Hauswart gibt oder der Hauswart angestellt ist, werden zunächst über Stundenlisten die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- sowie –setzungskosten und die Verwaltungskosten ermittelt. Die übrigen Kosten werden als Gesamtkosten unter der Position „Hauswart“ abgerechnet. Mischpositionen sollten vermieden werden (Ausnahme sind die Kosten für Wasser und Abwasser, die zusammen abgerechnet werden können).

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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