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Wenn der Mietvertag widerrufen wird
24. November, 2021
Obwohl bereits 2014 in das BGB aufgenommen, gibt es bisher kaum Entscheidungen zu den Fragen: Kann ein Mietvertrag widerrufen werden? Und wozu führt dieser Widerruf. Nun hat das Landgericht Berlin entschieden, dass nach Widerruf des Mietvertrags die Miete vom Vermieter an den Mieter zurückzuzahlen ist. Dieses Urteil haben wir zum Anlass genommen noch einmal ein Beitrag zum Widerrufsrecht zu veröffentlichen.
Durch die Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie in das deutsche Recht wurden ausdrücklich auch Mietverträge über Wohnraum in den Verbraucherschutz und damit die Widerrufsmöglichkeit einbezogen (§ 312 Abs. 4 BGB).
Hierzu eine Übersicht
Voraussetzungen:
- Verbrauchervertrag = eine natürliche Person auf der einen Seite und ein Unternehmer auf der anderen.
Wohnraummieter = Verbraucher
Vermieter = Unternehmer (schon ab 3.-4. Wohnungen oder Vertretung durch Hausverwaltung)
Vertrag = jede Vereinbarung (Wohnraummietvertrag, Modernisierungsvereinbarung, Vereinbarung zur Kaution bei Abnahme, Vereinbarung zur Mieterhöhung)
- Entgeltliche Leistung = Mietvertrag
- Vertragsabschluss
Außerhalb von Geschäftsräumen (jeder andere Ort, z.B. Wohnung des Mieters, Hausflur, Wohnmobil, Fußgängerzone) oder durch Fernkommunikationsmittel (Briefe, E-Mails, Telefon, Internet) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems
Ausnahmen:
- Besichtigung der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags (und nur dort)
- Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff BGB (BGH, Urteil vom 17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17).
Rechtsfolgen:
- Möglichkeit des Widerrufs
- Frist
wenn belehrt 14 Tage
wenn nicht belehrt 1 Jahr und 14 Tage
- bei Widerruf Rückgewähr aller Leistungen
Den ausführlichen Beitrag dazu finden Sie hier.
Was bedeutet das?
Wenn ein Mieter eine Vereinbarung widerruft, sind alle Leistungen zurück zu gewähren. Das bedeutet aber, dass wenn ein Mieter einen Mietvertrag widerruft, er zwar sofort (innerhalb von zwei Wochen) ausziehen muss, er aber auch alle Mieten vom Vermieter zurückverlangen kann, so hat das LG Berlin jetzt entschieden. Was war passiert?
Der Mietvertrag war per E-Mail am 6. / 17. Januar 2019 geschlossen worden. Der Mieter hatte weder die Wohnung besichtigt noch war eine Widerrufsbelehrung beigefügt worden. Der Mieter widerrief den Mietvertrag am 2. Januar 2020. Der Mieter räumte die Wohnung am 31. Januar 2020. Er klagte auf Rückzahlung der Mieten für Februar 2019 bis Januar 2020. Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab. Es war der Ansicht, dass der Mieter sich einen Wertersatz für die Nutzung der Wohnung in Höhe der Wohnung anrechnen lassen muss. Das Landgericht sah das anders. Für den Zeitraum bis 16. Januar 2020 – 14 Tage nach dem Widerruf – kann der Mieter die gezahlte Miete zurückverlangen.
Nach § 355 Abs. 3 S. 1 BGB sind die empfangenen Leistungen unverzüglich zurück zu gewähren. Die Einzelheiten dieses Anspruchs sind in § 357 BGB geregelt. Dort ist ausdrücklich geregelt, wann Wertersatz durch den Verbraucher zu leisten ist: wenn die Rückgabe der gewährten Ware nicht mehr möglich ist oder bei Gas-, Wasser- und Stromlieferverträgen oder bei Dienstleistungsverträgen, wenn der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass die Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist erbracht wird. Ein solches Verlangen gab es aber im vorliegenden Fall nicht, denn der Mieter wusste nichts von der Widerrufsmöglichkeit und der Frist, denn er wurde nicht belehrt.
Es sei kein Raum für eine entsprechende Anwendung dieser Ausnahme, denn eine Regelungslücke sei nicht erkennbar. Auch eine Reduktion der Anwendung – wie im Fall der Mieterhöhungen nach §§ 558 ff BGB – kommt nicht in Betracht, weil die Fälle nicht vergleichbar seien.
Der Mieter war nach dem Widerruf verpflichtet, die Wohnung binnen 14 Tagen zurückzugeben. Da er die Wohnung aber länger nutzte, muss er für diesen anschließende Zeitraum Wertersatz in Höhe der Miete zu leisten.
Das Landgericht weist in seinem Leitsatz ausdrücklich darauf hin, dass also eine kostenfreie Nutzung von bis zu 13 Monaten in Betracht kommt. Das Landgericht hat insoweit die Revision zugelassen.
Tatsächlich ist die Entscheidung richtig. Obwohl das Ergebnis ungerecht erscheint. Wenn der BGH hier nicht doch noch eine Regelungslücke findet, ist er Gesetzgeber gefordert einzuschreiten.
TIPP
- Besichtigen Sie die Wohnung aus dem Mietvertrag mit dem Mieter!
- Belehren Sie über die Widerrufsmöglichkeit (ein Muster finden Sie hier)!
- Holen Sie die Belehrung nach!
Lesen Sie auch unseren Beitrag in der nächsten Woche zur Schriftform von Wohnraummietverträgen!
Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay
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